आता वेळ ग्राहकाच्या निर्णयाची

नरेंद्र जोशी 
सोमवार, 25 मार्च 2019

प्रॉपर्टी विशेष
मागील काही वर्षांपासून मंदीच्या फेऱ्यात अडकलेले बांधकाम क्षेत्र (रिअल इस्टेट), ग्राहक, गुंतवणूकदारांसाठी मागील दीड महिन्यांपासून समोर आलेल्या अनेक चांगल्या निर्णयांनी आशेचे अनेक किरण देऊ केलेत. त्याचा लाभ घेत निर्णय घेण्याची वेळ आता ग्राहकांची आहे. म्हणूनच येणारे आर्थिक वर्ष हे गुंतवणुकीसाठी उत्तम मानले जाते आहे.. पण ग्राहकवर्ग याचा किती सजगपणे उपयोग करून घेतो हे येणारा काळच सांगू शकेल..

आर्थिक गोष्टींशी निगडित असलेले व्यवहार ढोबळपणाने दोन पातळ्यांवर होताना दिसतात. त्यापैकी एक म्हणजे वैयक्तिक पातळीवरचा व्यवहार आणि दुसरा म्हणजे दोघांत, चौघांत व किंवा समूहाशी होणारा व्यवहार... पण व्यवहार होताना असणारी मानसिकता मात्र एकसारखी असलेली दिसते. फरक दिसतो तो केवळ समोर असलेली विविध प्रकारची आव्हाने स्वीकारून तो व्यवहार पूर्ण करण्याच्या प्रक्रियांमधला! कोणी अनुभव, अभ्यासाच्या जोरावर व्यवस्थित गणिते मांडून व्यवहारात यशस्वी होतो, तर काही जण अशा आव्हानात्मक व्यवहाराच्या वाटेलाही जात नाहीत. 

पहिल्या गटातील व्यक्ती अभ्यासपूर्ण गुंतवणूक करून चांगला परतावा मिळवितात; तर दुसऱ्या गटातील अनेक जण गुंतवणूक - मग ती कोणत्याही क्षेत्रातील असो, त्या संबंधाने निर्णय घेताना समूह मनाचा आढावा घेऊन पुढे सरकतात. यात गैर काही नाही. मात्र परिणामस्वरूप काही वेळा सुवर्णसंधी गमवावी लागते एवढेच! वर म्हटल्याप्रमाणे हे सूत्र गुंतवणुकीच्या प्रत्येक क्षेत्रासाठी लागू पडते. यापासून बांधकाम क्षेत्र म्हणजेच रिअल इस्टेटचे क्षेत्र वेगळे नाही. ते वेगळे करताही येणार नाही. तेव्हा रिअल इस्टेटमधील ती गुंतवणूक निवासासाठी असेल किंवा चांगला परतावा मिळविण्याच्या उद्देशाने केलेली गुंतवणूक असेल. 

मागील दोन - चार वर्षांचा आढावा घेतला असता लक्षात येते, की रिअल इस्टेट क्षेत्रांमध्ये परताव्याबाबतची निश्‍चितता देईल असे वातावरणच नव्हते. परिणामी अनेकांनी आपला निर्णय थांबवून ठेवला. म्हणजेच गरजवंत घरखरेदीदारांनी थोडे थांबू, विचार करू आणि मग निर्णय घेऊ, इतर लोक काय करतात ते पण पाहू, असा पवित्रा घेतला. चांगला परतावा मिळविण्याच्या उद्देशाने रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणाऱ्यांनी तर याकडे संपूर्ण पाठच फिरविली होती. 

नेमक्‍या कोणत्या कारणांनी अशी परिस्थिती निर्माण झाली याचा विचार करायचा झाल्यास थोडा खोलात जाऊन विचार करावा लागेल. रिअल इस्टेट क्षेत्रातील मंदीसदृश परिस्थितीबरोबरच, दूरगामी चांगला परिणाम साधणारी पण तातडीने त्याचे काहीअंशी नकारात्मक परिणाम दाखविणाऱ्या केंद्र व राज्य सरकारच्या काही निर्णयांची दखल घेणे अगत्याचे आहे. 

ज्यामध्ये केंद्र सरकारने लागू केलेला नोटाबंदी, रेरा कायदा, जीएसटीची नवी करप्रणाली, २०२२ पर्यंत सर्वांसाठी घर उपलब्ध करून देण्याच्या महत्त्वाकांक्षी योजनेचे ध्येय साध्य करण्यासाठी आवाक्‍यातील घरांच्या उभारणीसाठी केलेले धोरणात्मक निर्णय व त्याला दिलेले सर्वतोपरी प्रोत्साहन इत्यादी घटकांचा समावेश करता येईल. 

आधीपासूनच रिअल इस्टेट क्षेत्र प्रकर्षाने सामना करीत असलेल्या मंदीच्या काळात नोटबंदी, रेरा आणि जीएसटी व इतर निर्णयांनी अधिकचे प्रश्‍न उभे केले. मात्र एकूणच या निर्णयांचा दूरगामी परिणाम पाहता रेरा व जीएसटी कायद्याने एक आर्थिक शिस्त, पारदर्शकता आणली. तसेच खरेदीपूर्व व पश्‍चात व्यवहारांमध्ये होणाऱ्या फसवणुकीला आपल्याला आव्हान देता येईल, त्यात किमान न्यायाची आशा दिसल्याने ग्राहकराजादेखील निश्‍चिंत झालेला दिसला. 

रेरा, जीएसटीच्या अंमलबजावणीच्या या प्रवासात सामान्य माणूस रिअल इस्टेट क्षेत्राविषयी अधिक जागरूक झाला. त्याने या क्षेत्राची, विकासकाची गरज आणि मानसिकता जाणली. त्याचा परिपाक म्हणून विकासकासाठी घरांची विक्री व व्यवहार अधिक आव्हानात्मक होताना दिसले. 

वर म्हटल्याप्रमाणे रेरा आणि जीएसटीने या क्षेत्रात शिस्त आणली. या शिस्तीने निश्‍चिंतता आली. ग्राहक व गुंतवणूकदार पुन्हा पूर्ण विश्‍वासाने या क्षेत्राकडे वळला. मात्र याचा परिणाम म्हणून एक सर्वांत मोठी व महत्त्वाची गोष्ट ही झाली, की सर्वच धोरणांचा परिपाक म्हणून रिअल इस्टेट हे बहुअंशाने नियंत्रित असलेले सेवा क्षेत्र म्हणून समोर आले. इतर क्षेत्रात ज्याप्रमाणे ग्राहककेंद्रित सेवा आणि उत्पादन ज्या पद्धतीने होते, त्याच पद्धतीने रिअल इस्टेट त्या दिशेने हळूहळू वाटचाल करताना दिसते आहे. 

दरम्यान, आवाक्‍यातील घरांच्या उभारणीला मिळालेल्या सवलती, पूरक धोरणांनी सर्वसामान्यांच्या आशा पल्लवित केल्या. आपल्या स्वप्नपूर्तीसाठी सामान्य ग्राहक पुढे येतो आहे हे पाहून विकासकांनीदेखील आपल्या गृहप्रकल्पांचे ‘प्लॅन्स’ बदलले. हा काळ विकासक आणि ग्राहकांसाठी ‘अभ्यासोनी प्रकटावे’ असाच होता. त्यामुळे या रिअल इस्टेट क्षेत्रात हालचाल होती, ती फार न दिसणारी व सजगतेसह! 

हळूहळू परिस्थिती बदलतेय 
थांबून राहिलेला हक्काचा ग्राहक, आता इतर सक्षम पर्यायांचा शोध घेऊन परत रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकीकडे वळताना दिसतो आहे. मात्र यावेळी गुंतवणुकीसाठी त्याच्या पर्यायात आरामदायी, आवाक्‍यातील घरांबरोबरच जागा आणि जमिनीतील गुंतवणुकीला प्राधान्य दिले जाताना दिसते आहे. 
चांगल्या परताव्याच्या हमीसाठी आता जागा, जमीन आणि शेअर बाजाराशी संबंधित असलेल्या रिअल इस्टेट क्षेत्राशी निगडित असणारा आणखी एक पर्याय म्हणजे ‘आरईआयटी - रिअल इस्टेट इनव्हेस्टमेंट ट्रस्ट’ हा होय. या पर्यायाकडे ग्राहक वळतो आहे. त्यामुळे येत्या काळात रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक ग्राहक व गुंतवणूकदारांच्या प्राधान्यक्रमावर असेल यात शंका नाही. 

अर्थसंकल्पाने बदलांना दिली गती 
रिअल इस्टेट क्षेत्र मागील सुमारे पाच वर्षांपासून मंदीचा सामना करीत होते. प्रकल्प तयार आहेत पण ग्राहकच नाही. त्यामुळे संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्रात हालचालच नव्हती. पण सारे दिवस काही सारखे नसतात.. आणि राहतही नाहीत. जसे पडझडीच्या काळात आवाक्‍यातील घरांच्या धोरणाने आणि प्रकल्पांच्या बदललेल्या ‘प्लॅन्स’नी विकासकांना आणि नंतर ग्राहकांना आशेचे दिवस दाखविले. त्याच आशेवर वाटचाल सुरू असतानाच फेब्रुवारी २०१९ लोकसभेच्या निवडणुका डोळ्यासमोर ठेवून केंद्र सरकारकडून सादर करण्यात आलेल्या अंतरिम अर्थसंकल्पाने बदलांना गती दिली. 
 बांधकाम क्षेत्रासाठी संजीवनी देणारे निर्णय 

अर्थसंकल्पातील तरतुदी  

  • पाच लाख रुपयांपर्यंतचे उत्पन्न हे करमुक्त असेल. तसेच दीड लाख रुपयांपर्यंतची गुंतवणूक मिळून सुमारे साडेसहा लाख रुपयांपर्यंतचे उत्पन्न करमुक्त होणार असल्याने गुंतवणुकीला प्राधान्य मिळेल. रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकीचा अधिकाधिक विचार होताना दिसेल. 
  • अर्थसंकल्पातील तरतुदीनुसार ‘कॅपिटल गेन’चा फायदा आता दोन घरांसाठी देऊ करण्यात आला आहे. याआधी तो एका घरासाठीच मिळायचा. त्यामुळे रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणुकीला मोठ्या प्रमाणात प्रोत्साहन मिळणार आहे. 
  • प्राप्तिकरासाठी घरकर्जावरील व्याजदरात मिळणारी सवलत दोन लाखांपर्यंत वाढवण्यात येणार आहे. याआधी ती दीड लाख होती. या निर्णयामुळे ग्राहक वा गुंतवणूकदाराने अधिकाधिक घरकर्जावरील व्याजदरांचा फायदा करून घेत, गुंतवणूकही करावी आणि प्राप्तिकरातील सवलतीचा लाभ घेण्यासाठी रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकीला अधिक प्राधान्य द्यावे. 
  • 80IB या नियमाअंतर्गत आवाक्‍यातील घरांच्या उभारणीसाठी विकासकांना मिळणाऱ्या प्राप्तिकरातील सवलत दोन वर्षे करण्यात आली आहे. ही तरतूद करताना केंद्र सरकारने विकासकांचे हित साधण्याचा प्रयत्न करीत ‘सर्वांसाठी घर’योजनेतील घरांचे संख्येचे उद्दिष्ट साध्य करण्यासाठी पूरक असा निर्णय घेतला आहे. 
  • विक्रीअभावी शिल्लक असलेल्या घरांसाठी विकासकांवर लावण्यात येणारा कर आता एक वर्षाऐवजी दोन वर्षांनंतर लावण्यात येणार आहे. याद्वारे विकासकांना मोठा दिलासा मिळणार आहे. 
  • याशिवाय वेतनधारकांची ‘स्टॅंडर्ड डिडक्‍शन’ ४० हजारावरून ५० हजार करण्यात आली आहे. तसेच घरांच्या भाड्यावर लागू होणारा टीडीएस १ लाख ८० हजारावरून २ लाख ४० इतका वाढविण्यात आला आहे. त्यामुळेदेखील वेतनधारकांची मोठी रक्कम बचत होणार आहे. त्यामुळेदेखील बचत होणाऱ्या रकमेच्या आधारे रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक वाढताना दिसेल अशी आशा आहे. 
  • अर्थसंकल्पाबाहेरील, म्हणजेच इतर तरतुदी ज्याने रिअल इस्टेट क्षेत्रातील गुंतवणुकीला येत्या काळात प्रोत्साहन मिळणार आहे; त्या म्हणजे - 
  • केंद्र सरकारपाठोपाठ, राज्य सरकारनेदेखील सातव्या वेतन आयोगाची अंमलबजावणी सुरू केली आहे. यामुळे वेतनामध्ये झालेली भरभक्कम वाढ, हाती शिल्लक राहणारा पैसा, यांमुळे गुंतवणुकीसाठी प्रोत्साहनाचे वातावरण निर्माण होताना दिसणार आहे. 
  • भारतीय रिझर्व्ह बॅंकेने नुकत्यात घेतलेल्या आढावा बैठकीतील निर्णयाप्रमाणे रेपो रेटमध्ये (बॅंकांनी रिझर्व्ह बॅंकांकडे ठेवावयाची रक्कम) कपात केली आहे. ज्याचा परिणाम म्हणून बॅंकांकडे खेळते भांडवल वाढेल व ग्राहकांनीही अधिक घरकर्ज वाटपासाठी बॅंका आणि आकर्षक योजना समोर मांडू शकतील. 
  • घरखरेदीला चालना मिळावी यासाठी जीएसटी १२ टक्‍क्‍यांवरून ५ टक्‍क्‍यांवर करण्यात आला आहे. त्यातही आणखी एक मोठा बदल करीत आवाक्‍यातील घरांसाठी हातभार म्हणून ४५ लाखांपेक्षा कमी किमतीच्या घरखरेदीला आवाक्‍यातील घरांच्या व्याख्येत आणत त्यासाठी केवळ १ टक्का जीएसटी द्यावा लागणार आहे. ‘जीएसटी’संबंधातील या निर्णयामुळे घरांच्या किमती आवाक्‍यात येतील व घरखरेदी व गुंतवणुकीला खूप मोठे प्रोत्साहन मिळेल. 

या सर्व सवलती आणि सकारात्मक बदलांच्या पार्श्‍वभूमीवर येणारे वर्ष हे गुंतवणुकीचे व रिअल इस्टेटला त्याचा सुवर्णकाळ परत मिळवून देणारे ठरेल, अशी खात्रीशीर आशा बाळगायला आणि निर्णय घ्यायला काहीच हरकत नाही. त्यामुळे आता वेळ आहे ती ग्राहकांच्या अभ्यासपूर्ण कृतीची...
 

संबंधित बातम्या