गरज व गुंतवणुकीची सांगड 

कौस्तुभ मो. केळकर, आर्थिक घडामोडीचे अभ्यासक
सोमवार, 25 मार्च 2019

प्रॉपर्टी विशेष
 

रिअल इस्टेट क्षेत्राचे देशाच्या अर्थव्यवस्थेमध्ये अनन्यसाधारण महत्त्व आहे. यातून मोठ्या प्रमाणावर रोजगार निर्मिती, स्टील, सिमेंट यांसारख्या उद्योगांना चालना  मिळते. सर्वांत महत्त्वाचे म्हणजे जनतेच्या जिव्हाळ्याचा विषय म्हणजे ‘घर’ - रिअल इस्टेट क्षेत्र हाताळते. आजही आपला देश सुमारे ७ टक्के दराने आर्थिक विकास करत आहे. शहरांकडे रोजगार, व्यवसायाची संधी, शिक्षण अशा विविध उद्देशांकरता ग्रामीण भागातून लोकांचा ओघ सुरू आहे. यामुळे शहरे वाढत आहेत आणि साहजिकच घरांची मागणी आहे. हे सर्व असूनसुद्धा रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये मंदीचे वातावरण आहे. रिअल इस्टेट क्षेत्रातील ‘लीअसेस अँड फोरास’ या अग्रगण्य संशोधन संस्थेने नुकत्याच सादर केलेल्या एक अहवालानुसार देशातील प्रमुख ८ शहरांमध्ये २००९ मध्ये विकल्या न गेलेल्या (पडून राहिलेल्या) घरांची संख्या सुमारे २ लाख ८० हजार होती. तर २०१८ मध्ये ही संख्या सुमारे ९ लाख ४१ हजार झाली. २००९ मध्ये विकल्या न गेलेल्या घराची सरासरी किंमत सुमारे ५८ लाख रुपये होती, तर २०१८ मध्ये ही सरासरी किंमत सुमारे ८२ लाख रुपये होती. परंतु, असे असूनही २०१८ मध्ये सुमारे २.४५ लाख कोटी रुपयांची गृहकर्जे देण्यात आली. हा विरोधाभास निश्‍चितपणे काही सांगून जातो. आजही सुमारे २० ते ४५ लाख रुपये किमतीच्या घरांना काही प्रमाणात मागणी आहे असे दिसते. तसेच लोकांचा रेडी पझेशन (तयार असलेली) घरे घेण्यावर भर आहे. तसेच घरे मिळण्यात होणारी दिरंगाई, फसवणूक, रिअल इस्टेट व्यवसायातील काही अपप्रवृत्ती यांना रेरा कायद्यामुळे मोठा आळा बसेल अशी चिन्हे दिसत आहेत. याद्वारे ग्राहकांना मोठे संरक्षण मिळेल. आयुष्याची पुंजी घालून घर घेणाऱ्यांसाठी हा मोठा दिलासा आहे. हे सर्व  पाहता रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये सध्या आमूलाग्र  बदल घडत असून एकंदर संमिश्र चित्र दिसत आहे. 

सरकारनेसुद्धा या क्षेत्राचे महत्त्व जाणले असून काही दिवसांपूर्वी केंद्रीय अर्थमंत्री अरुण जेटली यांनी जनतेला मोठा दिलासा देणारा निर्णय जाहीर केला. बांधकाम सुरू असलेल्या (अंडर कन्स्ट्रक्‍शन) घरांवरील जीएसटी १२ वरून ५ टक्‍क्‍यांवर आणला आहे, तर परवडणाऱ्या घरांवरील जीएसटीदेखील ८ वरून १ टक्‍क्‍यावर आणला आहे. तसेच परवडणाऱ्या घरांसाठी, काही अटी लक्षात घेता पंतप्रधान आवास योजनेअंतर्गत अनुदान आहे. या क्षेत्रातील वर नमूद केलेल्या सर्व घडामोडी पाहता घर घेताना गरज आणि गुंतवणूक याची सांगड घालणे इष्ट ठरेल. 

आता विशेषकरून पुणे शहर आणि आसपासचा परिसर यांचा विचार केल्यास येथे रिअल इस्टेट क्षेत्रात चांगल्या घडामोडी घडत आहेत. सरकारने पुणे मेट्रोपॉलिटन रिजनल डेव्हलपमेंट ॲथॉरिटीची स्थापना केली आहे. पुणे शहराच्या भोवतालच्या परिसराचा नियोजनबद्ध विकास करण्यासाठी ते पावले टाकत आहेत. आणखी महत्त्वाचे म्हणजे पुण्याबाहेरील वाहनांची वर्दळ कमी करण्यासाठी रिंगरोडचा प्रस्ताव आहे. तसेच शहरातील वाहतूक सुरळीत करण्यासाठी ‘हाय कपॅसिटी मास ट्रान्झिट रूट’ची योजना आखण्यात आली आहे. या सर्व योजना पुणे आणि आसपासच्या परिसरासाठी वरदान ठरतील. पुण्याच्या परिसरात अनेक नव्या औद्योगिक वसाहती उभ्या राहात आहेत. अनेक क्षेत्रात नवीन गुंतवणूक येत आहे. हे सर्व लक्षात घेता साऱ्या देशभरातून पुण्याकडे लोकांचा ओघ वाढत आहे. या सर्वांना निवासाची गरज आहे. तसेच आपल्या भावी पिढीसाठी रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक कारणे दीर्घकाळात फायदेशीर ठरेल. यामुळे रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकीचे महत्त्व वाढत आहे. घर ही निव्वळ गरज म्हणून राहिली नसून, त्याला आता गुंतवणुकीच्या आणि पुढील पिढीच्या भविष्यातील तरतुदीच्या दृष्टिकोनातून बघितले जात आहे. 

या क्षेत्रात गुंतवणूक करण्यासाठी पुढील पर्याय उपलब्ध आहेत : 
१) सदनिका , घर २) फार्म हाउस/निवासी प्लॉट.  
‘रिअल इस्टेट’मध्ये गुंतवणूक करताना त्याचा उद्देश स्पष्ट असणे आवश्‍यक असते. तरच या क्षेत्रातील गुंतवणूक यशस्वी ठरेल. या उद्देशांबद्दल आता सविस्तर बघू - 
निवासाची गरज : एखाद्या व्यक्तीची निवासाची गरज असेल तर त्या व्यक्तीच्या बजेटनुसार फ्लॅट, प्लॉट घेऊन त्यावर बंगला बांधणे, रो-हाउस असे पर्याय आहेत. हे खरेदी करताना बजेट, निवासापासून त्या व्यक्तीचे व कुटुंबातील इतरांचे नोकरी-व्यवसायाच्या ठिकाणाचे अंतर, शाळा-कॉलेजचे अंतर, हॉस्पिटल, बाजार इत्यादी सुविधांचा विचार करणे गरजेचे ठरते. तसेच निवास करताना नोकरी, व्यवसाय, शिक्षणासाठी करावा लागणारा प्रवास व त्यावरील खर्च (इंधन/वाहन) आणि निवासाची/घराची किंमत याची योग्य सांगड घालणे निकडीचे ठरते. 
केवळ गुंतवणूक : अनेकदा निव्वळ गुंतवणूक म्हणून ‘रिअल इस्टेट’मध्ये गुंतवणूक केली जाते. या प्रकारात निवासाची गरज हा उद्देश नसल्याने या प्रकारच्या गुंतवणुकीचे निकष वेगळे आहेत. एखाद्या व्यक्तीने शहराच्या मध्यवर्ती भागात फ्लॅट वा प्लॉट घ्यायचे ठरवले, तर त्यासाठी मोजावी लागणारी किंमत अवाजवी नसल्याचा अंदाज घ्यावा. तसेच भविष्यात यामध्ये किती वृद्धी होईल याचा अंदाज घ्यावा. तसे केल्यास यातून योग्य परतावा मिळू शकतो. सर्वसाधारणपणे ‘रिअल इस्टेट’मधील गुंतवणुकीत दीर्घकाळात परतावा मिळतो. हे पाहता गुंतवणूकदारांना कोणत्या भागात गुंतवणूक केल्यास परतावा चांगला मिळू शकतो असा प्रश्‍न पडेल. रिअल इस्टेट गुंतवणूक म्हणून खरेदी करण्यापूर्वी त्या भागातील भविष्यातील आर्थिक आणि औद्योगिक प्रगती कशा प्रकारची असेल, याचा ठोकताळा घेणे इष्ट ठरेल. 
राज्य सरकारने नाव्हाशेवा - शिवरी या महाकाय सागरी सेतूला चालना दिली आहे. यातून रायगड जिल्हा थेट मुंबई शहराला जोडला जाईल आणि या भागातून मुंबईला जाण्यास लागणाऱ्या वेळेमध्ये मोठी बचत होईल. तसेच रायगड जिल्ह्यास जवळ असणारा ‘दिल्ली - मुंबई रेल कॉरिडॉर’ हा महत्त्वाकांक्षी प्रकल्प पूर्णत्वाच्या मार्गावर आहे. हे लक्षात घेता, खोपोली - पाली रस्ता, पाली - महड परिसर गुंतवणूक करण्यास योग्य ठरतील. 
केंद्र सरकारने मुंबई - बंगलोर इंडस्ट्रिअल कॉरिडॉर जाहीर केला आहे. या महत्त्वाकांक्षी प्रकल्पामुळे सातारा, सांगली, कराड, कोल्हापूर या भागात भविष्यात मोठ्या प्रमाणावर औद्योगिक वसाहती, टाऊनशिप, अत्याधुनिक गोदामे, पूरक व्यवसाय येण्याची शक्‍यता आहे. तसेच मुंबई - बंगलोर महामार्गाचे सहा पदरीकरण नजीकच्या काळात पूर्ण होण्याच्या मार्गावर आहे. या सर्वांतून वर नमूद केलेल्या शहरांचा आणि नजीकच्या भागाचा उत्तम विकास होऊ शकेल. 

रिअल इस्टेट खरेदीबद्दलचे महत्त्वाचे मुद्दे 

  • सर्वांत प्रथम आणि महत्त्वाचे म्हणजे, विकासकाने प्रकल्प ‘रेरा’ नोंदणीकृत केला आहे, याची खात्री करावी. 
  • फ्लॅटच्या किंवा प्लॉटच्या प्रकल्पाच्या विकासकाकडून प्रकल्पाबाबत संपूर्ण माहिती घ्यावी. त्या प्रकल्पाच्या आकर्षक जाहिराती, माहितीपत्रकावर विसंबून राहू नये. 
  • विकासकाने पूर्वी पूर्ण केलेले प्रकल्प, बांधकाम दर्जा याबाबत माहिती करून घ्यावी. विकासकाची बाजारातील पत तपासावी. त्या विकासकाच्या पूर्वीच्या प्रकल्पांना भेट देऊन तेथे राहणाऱ्या लोकांबरोबर चर्चा करावी. 
  • प्रकल्पास नामवंत अर्थसंस्थांनी मान्यता दिली आहे का, त्या संस्था तेथील प्लॉट, रो-हाउस, फ्लॅट खरेदी करण्यास कर्ज देतात का, याची माहिती घ्यावी. 
  • विकासकाने नमूद केलेला दर हा त्या परिसरातील इतर प्रकल्पांच्या तुलनेत कसा आहे ते पाहून घ्यावे. 

प्लॉट आणि फ्लॅटच्या निवडीबद्दलचे महत्त्वाचे मुद्दे  
अ) निव्वळ गुंतवणुकीच्या दृष्टिकोनातून प्लॉट वा फ्लॅट घ्यायचा असेल तर त्याबद्दलचे निकष - १. प्लॉट वा फ्लॅट शांत परिसरात असावा. २. फ्लॅट घेतला असल्यास तो भाड्याने द्यावा. यातून देखभाल खर्च, नगरपालिकेचे कर असे खर्च भागवता येतात. तसेच उत्पन्नसुद्धा मिळते. ३. प्लॉट घेतला असल्यास त्याला कुंपण घालावे. ४. प्लॉटवर नियमित जावे. आपले लक्ष असेल, तर अतिक्रमणाचा धोका संभवत नाही. ५. प्लॉटवर लागू होणारे सरकारी कर (उदा. एनए कर) नियमित भरणे. 

ब) राहण्याच्या गरजेकरता फ्लॅट घेतला असल्यास त्याबद्दलचे निकष - १. फ्लॅट खरेदी करताना बहुसंख्य वेळा कर्ज घेतले जाते. तेव्हा गृहकर्जाच्या फेडीबाबत वर्तमानातील आणि भविष्यातील आर्थिक क्षमतेचा पूर्ण विचार करून गृहकर्ज घ्यावे. २. फ्लॅट शक्‍यतो मुख्य रस्त्यावर नसावा, जेणेकरून धूळ, आवाज, प्रदूषण यांचा त्रास होणार नाही. ३. फ्लॅट घेतल्यानंतर प्रकल्पाची सहकारी गृहरचना संस्था स्थापन करणे, तसेच विकासकाकडून कनव्हेअन्स डीड करून घेणे निकडीचे असते. यातून सहकारी गृहरचना संस्थेकडे प्रकल्पाची मालकी येते आणि महत्त्वाचे म्हणजे विकासकाने घेतलेल्या एकरकमी देखभाल खर्चाची रक्कम संस्थेच्या ताब्यात येते. 

वरील सर्व मुद्दे लक्षात घेता दिसून येते, की रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक (उद्देश कोणताही असो) संपूर्णपणे विचार करून, खबरदारी बाळगून करणे आवश्‍यक असते. कारण बहुतांश वेळा ही गुंतवणूक आयुष्यात एकदाच होत असते. 

यामुळे गुंतवणूकदारांना प्रश्‍न पडतात की फ्लॅट, प्लॉटची गुंतवणूक करण्यासाठी थांबावे का? किमती अजून खाली येतील का? वर नमूद केल्याप्रमाणे आपला देश आजही सुमारे ७ टक्के दराने विकास करत आहे. पुणे शहर आणि सभोवतालच्या परिसराच्या विकासाच्या मोठ्या योजना आखण्यात आल्या आहेत. 

यामुळे घरांची मागणी कायम आहे. परंतु लोकांनी घर, फ्लॅट, प्लॉट घेताना शक्‍य असल्यास ग्रुप बुकिंग करावे. डोळसपणे निर्णय घ्यावा, म्हणजे चांगले डील मिळू शकेल. 

या सर्व पार्श्‍वभूमीवर गुंतवणूकदारांनी आपले बजेट, उद्देश यांचा सारासार विचार करून गृहखरेदी, जागरूकपणे गुंतवणूक केल्यास ती यशस्वी होईल.    

संबंधित बातम्या