रिअल इस्टेट-परिपूर्ण गुंतवणूक

कौस्तुभ  मो. केळकर, आर्थिक घडामोडीचे अभ्यासक
शुक्रवार, 16 मार्च 2018

कव्हर स्टोरी

स्वतःचे ‘घर’ हवे हे लाडके स्वप्न सर्वांनीच बाळगलेले असते. घरासाठी गुंतवणूक करणे ही मोठी जोखीम असते. आपल्या स्वप्नातले घर घेताना नक्की कुठल्या घटकांचा विचार करावा? नवीन घरासाठी लागणारे भांडवल कसे उभे करावे? यासाठीचे सरकारी कायदे कुठले? घर घेतल्यानंतर गृहनिर्माण सोसायटी कशी स्थापन करावी? कुठली कागदपत्रे तपासावीत, या सर्व विषयांवर महत्त्वपूर्ण माहिती देणारा प्रॉपर्टी विशेषांक!

रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये सध्या आमूलाग्र बदल घडून येत आहेत. प्रथम म्हणजे सरकारने अनेक शहरातून स्मार्ट सिटी योजना राबवण्यास सुरवात झाली आहे. यामध्ये काहीसे गोंधळाचे, दिरंगाईचे वातावरण असले तरी यातून अनेक नव्या टाऊनशिप उभारण्यास चालना मिळेल, यामध्ये बजेट होम्स, लक्‍झरी होम्स असे  अनेक पर्याय उपलब्ध होतील. दुसरा महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे नव्याने आलेला आणि क्रांतिकारी ‘रेरा‘ कायदा. या महत्त्वपूर्ण कायद्यामुळे घरे मिळण्यात होणारी दिरंगाई, फसवणूक ,  रिअल इस्टेट व्यवसायातील काही अपप्रवृत्ती यांना मोठा आळा बसेल अशी चिन्हे दिसत असून, याद्वारे ग्राहकांना मोठे संरक्षण मिळेल. आयुष्याची पुंजी घालून घर घेणाऱ्यांसाठी हा मोठा दिलासा आहे. तिसरा मुद्दा म्हणजे आजच्या काळात घरांच्या मागणीपेक्षा पुरवठा जास्त झाल्याने, घरांच्या किमती आकर्षक  पातळीवर येत आहेत असे दिसते. परवडणाऱ्या घरांसाठी आणि काही अटी लक्षात घेता ‘पंतप्रधान आवास योजने’अंतर्गत अनुदान आहे. हे क्षेत्र मोठ्या प्रमाणावर रोजगाराच्या संधी उपलब्ध करून देते, तसेच स्टील ,सिमेंट आणि इतर लागणाऱ्या वस्तूंची मागणी वाढून एकंदर व्यापाराला चालना मिळते आणि आर्थिक  विकास दराला मोठा हातभार लागतो. सरकारने या क्षेत्राचे महत्त्व जाणले असून २०२२ पर्यंत  ‘सर्वांसाठी घर‘ अशी महत्त्वाकांक्षी योजना जाहीर केली आहे. 

आता विशेष करून पुणे शहर आणि आपच्या परिसराचा विचार केल्यास येथे रिअल इस्टेट क्षेत्रात चांगल्या घडामोडी घडत आहेत. पुणे शहराची स्मार्ट सिटी म्हणून निवड झाल्याने महत्त्वाची घटना घडली आहे. तसेच सरकारने पुणे मेट्रोपॉलीटियन रिजनल डेव्हलपमेंट ऑथोरिटीची स्थापना करून पुणे शहराच्या भोवतालच्या परिसराचा नियोजनबद्ध विकास करण्यासाठी पावले टाकत आहे. आणखी महत्त्वाचे म्हणजे पुण्याबाहेरील वाहनांची वर्दळ कमी करण्यासाठी रिंगरोडचा प्रस्ताव पुढे सरकला आहे. या सर्व योजना पुणे आणि आसपासच्या परिसरासाठी वरदान ठरेल. पुण्याच्या परिसरात अनेक नव्या औद्योगिक वसाहती उभ्या रहात आहेत. अनेक क्षेत्रात नवीन गुंतवणूक येत आहे. हे सर्व लक्षात घेता साऱ्या देशभरातून पुण्याकडे लोकांचा ओघ वाढत आहे. या सर्वांना निवासाची गरज आहे. तसेच आपल्या भावी पिढीसाठी रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणे दीर्घकाळात फायदेशीर ठरेल. यामुळे रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकीचे महत्त्व वाढत आहे. घर ही निव्वळ गरज म्हणून राहिली नसून, त्याला आता गुंतवणुकीच्या आणि पुढील पिढीच्या भविष्यातील तरतुदीच्या दृष्टिकोनातून बघितले जात आहे.

या क्षेत्रात गुंतवणूक करण्यासाठी पुढील पर्याय उपलब्ध आहेत  १) सदनिका , घर  २) फार्म हाउस / निवासी प्लॉट. रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करताना त्याचा उद्देश स्पष्ट असणे आवश्‍यक असते. तरंच या क्षेत्रातील गुंतवणूक यशस्वी ठरेल. या उद्देशांबद्दल आता विस्ताराने बघू. 

निव्वळ गुंतवणूक
अनेकदा निव्वळ गुंतवणूक म्हणून रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक केली जाते. या प्रकारात निवासाची गरज हा उद्देश नसल्याने या प्रकारच्या गुंतवणुकीचे निकष वेगळे आहेत.
एखाद्या व्यक्तीने शहराच्या मध्यभागात फ्लॅट वा प्लॉट घ्यायचे ठरवले तर त्यासाठी मोजावी लागणारी किंमत अवाजवी नसल्याचा अंदाज घ्यावा, तसेच भविष्यात यामध्ये किती वृद्धी होईल याचा अंदाज घ्यावा. तसे केल्यास यातून योग्य परतावा मिळू शकतो. सर्वसाधारणपणे रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकीत दीर्घकाळात परतावा मिळतो. हे पाहता गुंतवणूकदारांना कोणत्या भागात गुंतवणूक केल्यास परतावा चांगला मिळू शकतो असा प्रश्न पडेल. रिअल इस्टेट गुंतवणूक म्हणून खरेदी करण्यापूर्वी त्या भागातील भविष्यातील आर्थिक आणि औद्योगिक प्रगती कशा प्रकारची असेल याचा ठोकताळा घेणे इष्ट ठरेल. केंद्र सरकारने मुंबई- बंगलोर इंडस्ट्रिअल कॉरिडॉर जाहीर केला आहे. या महत्त्वाकांक्षी प्रकल्पामुळे सातारा, सांगली, कराड कोल्हापूर या भागात भविष्यात मोठ्या प्रमाणावर औद्योगिक वसाहती, टाऊनशिप, अत्याधुनिक गोदामे, पूरक व्यवसाय येण्याची शक्‍यता आहे .तसेच मुंबई- बंगलोर महामार्गाचे सहा पदरीकरणाचे काम चालू आहे. यातून वर नमूद केलेल्या शहरांचा आणि नजीकच्या भागाचा उत्तम विकास होऊ शकेल. 

तसेच राज्य सरकारने  ‘नागपूर-मुंबई समृद्धी महामार्ग’ जाहीर केला असून, त्यासाठी मोठ्या प्रमाणावर जमीन अधिग्रहण सुरू आहे, या महामार्गाच्या आसपासच्या शहरी, निमशहरी आणि ग्रामीण भागाचा मोठा विकास होईल, हे लक्षात घेता येथे गुंतवणुकीच्या संधी उपलब्ध आहेत. सरकारच्या नव्या औद्योगिक धोरणानुसार औद्योगिक विकास महामंडळाने पुणे-सातारा-सोलापूर असा इंडस्ट्रिअल कॉरिडॉर जाहीर केला आहे. यामध्ये एकंदर ३० हजार हेक्‍टर क्षेत्र जाहीर केले असून यामध्ये पंचतारांकित औद्योगिक वसाहती , पूरक उद्योग उभारले जातील. यातून सातारा, सांगली, कराड, कोल्हापूर या शहरांचा मोठा विकास होईल. पुणे औरंगाबाद रस्त्याचे चार पदरीकरण पूर्ण झाले असून यामुळे पुणे नगर रस्त्यावर विकासाकरिता मोठी चालना मिळेल. हे पाहता नगरच्या अलीकडे असलेला सुपे परिसर भविष्यातील गुंतवणुकीस चांगला पर्याय असू शकतो.

निवासाची गरज 
एखाद्या व्यक्तीची निवासाची गरज असेल तर त्या व्यक्तीच्या बजेटनुसार फ्लॅट , प्लॉट घेऊन त्यावर बंगला बांधणे, रो-हाउस असे पर्याय आहेत. हे खरेदी करताना बजेट, निवासापासून त्या व्यक्तीचे व कुटुंबातील इतरांचे नोकरी- व्यवसायाच्या ठिकाणाचे अंतर, शाळा-कॉलेजचे अंतर, हॉस्पिटल, बाजार इत्यादी सुविधांचा विचार करणे गरजेचे ठरते. तसेच निवासाची निवास करताना नोकरी , व्यवसाय , शिक्षणासाठी करावा लागणारा प्रवास भत्यावरील खर्च (इंधन/वाहन) आणि निवासाची/ घराची किंमत याची योग्य सांगड घालणे निकडीचे ठरते.

रिअल इस्टेट खरेदी करताना कोणती सावधानता बाळगावी 

  • फ्लॅटच्या किंवा प्लॉटच्या प्रकल्पाच्या विकसकाकडून प्रकल्पाबाबत संपूर्ण माहिती घ्यावी.  सर्वांत महत्त्वाचे म्हणजे या प्रकल्पाची ‘ रेरा‘ अंतर्गत नोंदणी झाली आहे याची खात्री करून घ्यावी त्या प्रकल्पाच्या आकर्षक जाहिरात, माहितीपत्रकावर विसंबून राहू नये. 
  • विकसकाने पूर्वी पूर्ण केलेले प्रकल्प, बांधकाम दर्जा याबाबत माहिती करून घ्यावी. विकसकाची बाजारातील पत तपासावी, त्या विकासकाच्या पूर्वीच्या प्रकल्पांना भेट देऊन तेथे राहणाऱ्या लोकांबरोबर चर्चा करावी. 
  • प्रकल्पास नामवंत अर्थसंस्थांनी मान्यता दिली आहे का ? त्या संस्था तेथील प्लॉट, रो हाउस , फ्लॅट खरेदी करण्यास कर्ज देतात का? याची माहिती घ्यावी . 
  • विकसकाने नमूद केलेला दर हा त्या परिसरातील इतर प्रकल्पांच्या तुलनेत कसा आहे ते पाहून घ्यावे . 

आता आपण प्लॉट आणि फ्लॅटच्या निवडीच्या निकषांबद्दल विस्ताराने बघू
अ) निव्वळ गुंतवणुकीच्या दृष्टिकोनातून प्लॉट वा फ्लॅट घ्यायचा असेल तर त्याबद्दलचे निकष 
    प्लॉट वा फ्लॅट शांत परिसरात असावा. 

  • फ्लॅट घेतला असल्यास तो भाड्याने द्यावा. यातून देखभाल खर्च, नगरपालिकेचे कर असे खर्च भागवता येतात. तसेच उत्पन्नसुद्धा मिळते. 
  • प्लॉट घेतला असल्यास त्याला कुंपण घालावे.
  • प्लॉटवर नियमित जात जावे. आपले लक्ष असेल तर अतिक्रमणाचा धोका संभवत नाही.
  • प्लॉटवर लागू होणारे सरकारी कर (उदा.- एन.ए. कर) नियमित भरणे. 

ब) निवासाच्या गरजेकरिता फ्लॅट घेतला असल्यास त्याबद्दलचे निकष 

  • फ्लॅट खरेदी करताना बहुसंख्य वेळा कर्ज घेतले जते. तेव्हा गृहकर्जाच्या फेडीबाबत वर्तमानातील आणि भविष्यातील आर्थिक क्षमतेचा पूर्ण विचार करून गृहकर्ज घ्यावे.
  • फ्लॅट शक्‍यतो मुख्य रस्त्यावर नसावा, जेणेकरून धूळ, आवाज, प्रदूषण यांचा त्रास होणार नाही.
  • फ्लॅट घेतल्यानंतर प्रकल्पाची सहकारी गृहरचना संस्था स्थापन करणे, तसेच विकासकाकडून कनव्हेअन्स डीड करून घेणे निकडीचे असते. यातून सहकारी गृहरचना संस्थेकडे प्रकल्पाची मालकी येते आणि महत्त्वाचे म्हणजे विकासकाने घेतलेल्या एकरकमी देखभाल खर्चाची रक्कम संस्थेच्या ताब्यात येते.

गृहकर्ज घेताना
गृहखरेदीमध्ये बहुतांश वेळा गृहकर्ज घेतले जाते. गृहकर्जाच्या मदतीने सामान्य माणूस आपले घराचे स्वप्न पुरे करू शकतो. वर नमूद केल्याप्रमाणे आजच्या काळात घरांच्या किमती आकर्षक पातळीवर येत असल्याचे दिसत आहे आणि ही वेळ घर घेण्यासाठी, सुयोग्य ठरू शकते. आज सरकारी, खासगी क्षेत्रातील, सहकारी बॅंका, बिगर बॅंकिंग वित्तीय संस्था ( एनबीएफसी ) गृह कर्ज देतात. या क्षेत्रात प्रचंड स्पर्धा असल्याने कर्ज घेणारी व्यक्ती राजा आहे. गृहकर्ज घेताना विविध पर्यायांचा तुलनात्मक अभ्यास करून कर्ज घ्यावे. यामध्ये कर्जाचा व्याजदर, ईएमआय, कर्जाचा कालावधी, प्रोसेसिंग फी या  सर्वांचा विचार करावा.आज गृह कर्ज सुमारे ८.३५ टक्के वार्षिक व्याजदराने उपलब्ध आहेत. महत्त्वाचे म्हणजे घर घेण्यासाठी एखाद्या प्रकल्पाची निवड करण्यापूर्वी या प्रकल्पाला बॅंकांनी मान्यता दिला आहे का हे तपासणे, कारण बॅंका सर्व कायदेशीर बाबी पाहूनच प्रकल्पाला कर्ज मंजूर करतात आणि हे सुरक्षित व्यवहारासाठी आवश्‍यक आहे. तसेच प्रकल्पाची ‘रेरा’ अंर्तगत नोंदणी आहे का आणि नोंदणी क्रमांक याची खात्री करणे.
गृहकर्ज घराच्या किमतीच्या सुमारे ८५ टक्‍क्‍यांपर्यंत  मिळू शकते. काहीवेळा जास्त सुद्धा मिळते, तसेच अनेक प्रवर्तक कंपन्या स्वतः खास व्याजदराने कर्ज देऊ करतात, परंतु हे खरेच स्वस्त आहे का ? हे  तपासून पाहावे. कर्ज मिळवण्यासाठी, आपले ओळखपत्र (आधार कार्ड, पॅन कार्ड), उत्पन्नाचा दाखला, फॉर्म १६, इन्कम टॅक्‍स रिटर्न, विकासकाबरोबरचा करार, इंडेक्‍स-२ अशी विविध कागदपत्रे सादर करावी लागतात. बॅंकेनुसार यामध्ये बदल होऊ शकतो. गृहकर्ज घेतल्यास करबचत करता येते. यामध्ये ८० सी या कलमांतर्गत अंतर्गत १.५० लाख  रुपयांपर्यंतच्या मुद्दल फेडीतून करबचत करता येते, तर कलम २४ या खाली २ लाख रुपयांपर्यंतच्या व्याज फेडीसाठी करबचत करता येते. या सवलती मिळवण्यासाठी काही अटी, नियम लागू आहेत. याची करसल्लागाराकडून सखोल माहिती करून घ्यावी. कर्जासाठी अर्ज दोघांना करता येतो यातून पती-पत्नी या दोघांचे उत्पन्न करून जास्त रकमेचे कर्ज घेता येते. कर्ज घेताना आपल्या परतफेडीच्या क्षमतेचा विचार करून घ्यावे नाहीतर यातून मोठी आर्थिक अडचण उभी राहू शकते. तसेच महत्त्वाचे म्हणजे कधीही- कर्जाचा हप्ता (ईएमआय) चुकवू नये, यातून मोठा दंड पडू शकतो आणि आपली आर्थिक पत घसरते. एक सावधगिरीचा उपाय म्हणून कर्जाच्या रकमेइतका विमा उतरावा, कारण दुर्दैवाने काही अघटित घडल्यास कुटुंबावर कर्जाचा बोजा पडत नाही. गृहकर्ज घेतल्यावर ते लवकरात लवकर कसे फेडता येईल हे पाहावे. कारण बॅंका २० वर्षे द्यावे लागणारे व्याज पहिल्या ५ वर्षातच वसूल करतात आणि शक्‍यतोवर कर्ज टॉप अप करू नये. हे आर्थिक शिस्तीच्या दृष्टीने अयोग्य आहे. हे सर्व मुद्दे लक्षात घेता गृह कर्ज सर्व बाजूने विचार करून  घेणे. 

वरील सर्व मुद्दे लक्षात घेता दिसून येते की , रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक (उद्देश कोणताही असो) संपूर्णपणे विचार करून, खबरदारी बाळगून करणे आवश्‍यक असते , कारण बहुतांश वेळा ही गुंतवणूक आयुष्यात एकदाच होत असते.

आज घराच्या किमती आकर्षक पातळीवर आल्या आहेत. यामुळे गुंतवणूकदारांना प्रश्न पडतात की फ्लॅट, प्लॉटचे गुंतवणूक करण्यास थांबावे का ? किमती अजून खाली येतील का ?  याबाबत लक्षात घेतले पाहिजे की आपला देश आजही सुमारे ६ टक्के दराने विकास करत आहे. पुणे शहर आणि सभोवतालच्या परिसराच्या विकासाच्या मोठ्या योजना आखल्या आहेत. यामुळे घरांची मागणी कायम आहे. परंतु लोकांनी घर, फ्लॅट, प्लॉट घेताना शक्‍य असल्यास ग्रुप बुकिंग करावे. चांगली घासाघीस करावी, म्हणजे चांगले डील मिळू शकेल. या सर्व पार्श्‍वभूमीवर गुंतवणूकदारांनी आपले बजेट, उद्देश यांचा सारासार विचार करून, जागरूकपणे गुंतवणूक केल्यास ती यशस्वी होईल. 

संबंधित बातम्या