‘महारेरा’चा दिलासा 

सुनील माळी        
शुक्रवार, 16 मार्च 2018

कव्हर स्टोरी

‘बिल्डरकडं चार वर्षांपूर्वी फ्लॅट बुक केला अन काही लाख रुपये त्याला देऊन झालेत... पण अजून कसाबसा एकच स्लॅब टाकला गेलाय, पूर्ण बिल्डिंगचा पत्ताच नाही... काय करू?’ 
‘बांधकाम अर्धवट सोडून बिल्डर पळून गेलाय... आमचे पैसे अडकलेत...’ 
‘एका प्रोजेक्‍टसाठी पैसा घेऊन त्यानं तो दुसऱ्या प्रोजेक्‍टमध्ये गुंतवला अन दुसऱ्या प्रोजेक्‍टमधला तिसऱ्यात... एकही प्रोजेक्‍ट कंप्लिट नाही, एक ना धड भाराभर चिंध्या नुसत्या...’ 
घर तर घ्यायचेय, पण समोरचा बिल्डर भरवशाचा आहे का फसवणारा आहे, याची खात्री नाही. तो प्रत्येकवेळी फसवणाराच असेल असे नाही, पण त्याला कामाचा डोलारा सांभाळता येत नसल्यानेही त्याला घर देता येत नसेल. अशी अस्थिर परिस्थिती आपण गेल्या काही वर्षांमध्ये अनेकदा पाहिली आहे, आपल्यापैकी अनेकांनी ती अनुभवलीही आहे. यावर उपाय काय? सर्वसामान्य नागरिकाला अशा अनिश्‍चिततेतून बऱ्याच अंशी बाहेर आणण्याचा उपाय गेल्याच वर्षापासून लागू करण्यात आला आहे. महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण - महाराष्ट्र रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ॲथॉरिटी म्हणजे महारेरा! 

वास्तविक सगळ्या देशातीलच घर खरेदीचे व्यवहार नागरिकांना बिनधोकपणे करता यावेत, यासाठी देशाच्या संसदेने रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) म्हणजेच रेरा कायदा १ मे २०१६ ला सगळ्या देशात लागू केला होता. त्या कायद्याला प्रमाणभूत मानून आणि त्यात काही दुरुस्त्या करून महाराष्ट्र सरकारने २० एप्रिल २०१७ ला महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाची (महारेरा), तसेच महारेरा तक्रार निवारण कक्षाची म्हणजेच रिअल इस्टेट अपिलेट ट्रायब्युनलची स्थापना केली. त्याचप्रमाणे त्याचे नियम आणि नियमावलीही लागू केली. 

नियम-पोटनियमांच्या जंजाळाच्या नादी न लागता अगदी सोप्या भाषेत नागरिकांना तसेच बांधकाम व्यावसायिकांना होणारे फायदे आपण समजावून घेऊ या. घराची गरज सर्वांना असते आणि चांगल्या प्रकारे व्यवसाय करण्याची, व्यवसायात नावलौकिक कमावत टिकून राहण्याची बहुतांश बांधकाम व्यावसायिकांची इच्छा असते. प्रत्यक्षात अनेकविध कारणांनी या दोन घटकांमध्ये वितुष्ट येते. या दोघांमध्ये होणारे व्यवहार सचोटीने व्हावेत, त्यात कोणालाही गैरकृत्ये करता येऊ नयेत, यासाठी काहीतरी यंत्रणा असावी, अशी मागणी अनेक वर्षांपासून होत होती आणि ती यंत्रणा कशी असावी, याबाबत तज्ज्ञांमध्ये चर्चाही होत होती. त्याला ‘महारेरा’द्वारे मूर्त स्वरूप आले आहे. 

बांधकाम व्यावसायिकांना आपल्या प्रकल्पाची जाहिरात करण्याआधीच ‘महारेरा’कडे प्रकल्पाची नोंदणी करावी लागेल. तसेच प्रकल्पाविषयीची माहितीही ‘महारेरा’ला सोपवावी लागेल. ही माहिती प्राधिकरणाच्या संकेतस्थळावर म्हणजेच वेबसाइटवर जाहीर होईल. या माहितीमध्ये कशाचा समावेश असेल? जमिनीची मालकी आणि ती विकसित करण्याचे हक्क आपल्याकडे असल्याचे हमीपत्र बिल्डरने द्यायचे आहे. तसेच प्रकल्प पूर्ण होणे अपेक्षित असल्याची तारीख, प्रकल्पासाठी घेण्यात आलेली सर्व प्रकारची परवानगी आदींचाही तपशील ग्राहकांना समजू शकेल. 

दुसरी महत्त्वाची तरतूद पाहणेही आवश्‍यक ठरते. एका गृहसंस्थेसाठी ग्राहकांकडून घेतलेला पैसा त्या गृहसंस्थेसाठी खर्च न करता दुसरीकडे कसाही वापरायची प्रवृत्ती काही बांधकाम व्यावसायिकांमध्ये आपल्याला दिसते. त्यामुळे अगदी कालपर्यंत नावलौकिक मिळविलेले काही व्यावसायिक एकतर तुरुंगात तरी जातात किंवा जाणे टाळण्यासाठी कसरत तरी करतात. त्यामुळे प्रत्येक प्रकल्पासाठी ग्राहकांनी दिलेल्या रकमेपैकी सत्तर टक्के रक्कम एका स्वतंत्र बॅंक खात्यात जमा करण्याची महत्त्वपूर्ण तरतूद ‘महारेरा’मध्ये आहे. तो प्रकल्प जसजसा पूर्ण होईल तसतसे त्या प्रमाणातच बिल्डरला पैसे काढता येतील. यामुळे एका इमारतीसाठी किंवा प्रकल्पासाठी दिलेले पैसे त्याच प्रकल्पासाठी खर्च होण्याची खात्री ग्राहकाला मिळेल. 

प्रकल्प पूर्ण होण्याच्या जाहीर केलेल्या अपेक्षित तारखेस ग्राहक आपल्या सदनिकेचा ताबा मागू शकेल. तो ताबा त्याला मिळाला नाही, तर ग्राहकाला त्याविरोधात प्राधिकरणाकडे दाद मागता येते आणि सदनिका मिळण्यास जेवढा उशीर होईल तेवढ्या काळासाठीचे व्याज-नुकसानभरपाई या ग्राहकाला मिळू शकते. ग्राहकाने अशी तक्रार दाखल केल्यास प्राधिकरणाला त्यावर साठ दिवसांत आपला निकाल जाहीर करावा लागतो. 

एखाद्या बांधकाम प्रकल्पात ग्राहकाने रक्कम गुंतवली असली तरी त्याला अपेक्षित मुदतीत सदनिका मिळाली नाही, तर आपला खरेदीकरारच रद्द करण्याचा अधिकार ग्राहकाला ‘महारेरा’मध्ये देण्यात आलेला आहे. ही तरतूद महत्त्वाची ठरते. यामध्ये ग्राहकाचे पैसे बुडण्याची भीती राहात नाही. ग्राहकाची रक्कम सव्याज आणि नुकसानभरपाईसह देणे बिल्डरला बंधनकारक असते. 

बिल्डरने बांधकामाचा आराखडा म्हणजेच प्लॅन मंजूर केला, की त्यात ग्राहकांच्या परवानगीशिवाय बदल करण्याचा अधिकार बिल्डरला नसतो. वैयक्तिक ग्राहकाला देण्यात येणाऱ्या सदनिकेत ग्राहकाच्या परवानगीनेच बिल्डरला बदल करता येतात तर संपूर्ण इमारतीच्या आराखड्यात बदल करायचा झाल्यास एकूण ग्राहकांच्या संख्येच्या दोनतृतीयांश ग्राहकांची संमती मिळवावी लागते. त्यामुळे कागदावर एक आणि प्रत्यक्षात दुसरेच घर-इमारत अशी परिस्थिती ग्राहकांवर ओढवत नाही. 

प्रकल्प सुरू होण्याआधी बिल्डरला त्या प्रकल्पाच्या खर्चाचा विमा उतरवण्याची तरतूदही ‘महारेरा’मध्ये आहे. या विम्याचा लाभ मिळायचा झाल्यास तो बिल्डरला नव्हे, तर ग्राहकांना किंवा त्यांच्या सोसायटीला मिळू शकतो. 

बिल्डरबाबत कोणतीही तक्रार असल्यास ‘महारेरा’च्या नियमांनुसार तक्रार निवारण केंद्रांकडे ती नोंदवता येते. त्यासाठी अशा कक्षांची स्थापना करण्याचे काम कायदा लागू केल्यानंतर लगेच सुरू करण्यात आले. राज्यभरात पंधरा तक्रार निवारण केंद्रे स्थापन करण्याचे नियोजन करण्यात आले. त्यातील पहिल्या टप्प्यामध्ये पुणे, मुंबई, ठाणे, नवी मुंबई येथे ही केंद्रे स्थापन करण्यात आली. या केंद्राच्या सदस्य मंडळांमध्ये बिल्डर तसेच ग्राहकांच्या काही प्रतिनिधींना घेण्यात आले. या केंद्रांचे काम सुरू झालेले असून नुकताच काही बिल्डरांना काही लाख रुपयांचा दंडही करण्यात आला. ग्राहकाची बिल्डरविरोधात कोणतीही तक्रार असल्यास ‘महारेरा’च्या अंतर्गत संकेतस्थळावर ऑनलाइन अर्ज करावा लागेल. त्यासाठी एक हजार रुपये शुल्क आकारण्यात येईल. ही तक्रार ज्याच्या विरोधात आहे त्यालाही ती मोबाईलच्या संदेशाद्वारे आणि ई मेलद्वारे कळविली जाईल. कक्षातील सदस्यांसमोर तक्रारदार आणि बिल्डरांना बोलावण्यात येईल आणि दोघांनाही त्यांची बाजू मांडण्यास सांगण्यात येईल. या टप्प्यामध्ये सुरवातीला सामंजस्याने तडजोड करण्यावर भर दिला जाईल. तशी तडजोड झाली तर दोघांकडून तसे लेखी घेण्यात येणार आहे. मात्र पंचेचाळीस दिवसांत त्या तक्रारीवर तोडगा निघाला नाही, तर ‘महारेरा’च्या उच्चस्तरीय समितीसमोर तक्रारीची सुनावणी घेण्याची तरतूद नियमांत आहे. 

एका बाजूने कायदेशीर परवानगी घेतलेल्या, अधिकृत बांधकामांवरील नियंत्रणाचे चांगले हत्यार म्हणून पुढे येत असताना बेकायदा बांधकामांवर मात्र त्याची मात्रा लागू होत नाही. असे प्रकल्प ‘महारेरा’मध्ये नोंदविलेच जात नाहीत. त्यामुळे त्या प्रकल्पांबाबतच्या तक्रारीही ‘महारेरा’ स्वीकारत नाही. म्हणून ग्राहकांनीच अशा बेकायदा बांधकामांमधील घरे घेणे टाळले पाहिजे. 

अंमलबजावणी जसजशी होत जाते आहे, तसतसे त्याबाबतच्या सूचना, आक्षेप नोंदविण्यात येऊ लागले आहेत तसेच त्यातील काही त्रुटींकडेही लक्ष वेधले जाते आहे. बिल्डरबाबतच्या तक्रारींसाठीचा अर्ज किचकट असल्याचा मुद्दा माहिती अधिकार क्षेत्रातील कार्यकर्ते विजय कुंभार उपस्थित करतात. 

हमी दिलेल्या तारखेपर्यंतच प्रकल्प पूर्ण करणे अपेक्षित आहे, ही बाब खरी असली आणि त्याबाबत ग्राहकाला ‘महारेरा’कडे दाद मागता येणार असली तरी प्रकल्प वेळेत पूर्ण न झाल्यास तो पूर्ण करण्याची मुदत प्राधिकरणाकडून वाढवून दिली जात असल्याचा अनुभव कुंभार यांनी सांगितला. काही प्रकल्पांबाबत ती थोडीथोडकी नव्हे, तर काही वर्षांइतकी वाढविण्यात आली आणि त्यामुळे या तरतुदीमागील उद्दिष्टाचाच पराभव होत असल्याची खंतही त्यांनी व्यक्त केली. 

बिल्डरने प्रकल्पाच्या उघडलेल्या बॅंक खात्याची माहिती संकेतस्थळावर देणे अपेक्षित आहे आणि ती माहिती दर तीन महिन्यांनी अद्ययावत करण्याचेही बंधन आहे. प्रत्यक्षात मात्र हा नियम क्वचितच पाळला जात असल्याचा अनुभव येतो. तक्रार निवारण केंद्रांच्या सदस्यांमधील बिल्डर सदस्यांमध्ये एकाच संघटनेच्या सदस्यांना न घेता इतरांचाही समावेश करण्याची सूचना केली जाते. 

अर्थात, ‘महारेरा’मधील त्रुटी लक्षात घेऊनही बांधकाम व्यवसायाला शिस्त लावण्याच्या दृष्टीने उचललेले पाऊल म्हणून या यंत्रणेला अनन्यसाधारण असे महत्त्व आहे. कोणताही कायदा किंवा नियमावली लागू करून त्याची अंमलबजावणी सुरू झाल्यानंतरच व्यावहारिक मुद्दे लक्षात येतात. त्यातून मार्ग काढता येतो. केवळ मूळ केंद्रीय नियमावलीतील कडक नियम ‘महारेरा’मध्ये शिथिल करण्यात आल्याची आणि कायदा पातळ झाल्याची हाकाटी करून काहीच निष्पन्न होणार नाही. कोणतेही बंधन नसलेला, बिल्डरांच्या मनानुसार होणारा बांधकाम व्यवसाय आता नियमबद्ध होत असल्याने ग्राहक आणि चांगले काम करणारे बांधकाम व्यावसायिक या दोघांनाही चांगल्या व्यवहाराची हमी मिळू लागली आहे. हे शुभचिन्ह समजण्यास काहीच हरकत नाही. 

संबंधित बातम्या