‘रेरा’नंतरचा बांधकाम व्यवसाय 

संजय देशपांडे
बुधवार, 10 ऑक्टोबर 2018

''रिअल इस्टेट एक असे क्षेत्र आहे ज्याबद्दल भारताला फारसा अभिमान बाळगता येत नाही.'' - कुशल पाल सिंह. कुशलपाल सिंह टेवाटिया, भारतातील अग्रगण्य रिअल इस्टेट विकसक कंपनी, डीएलएफ लिमिटेडचे अध्यक्ष व मुख्य कार्यकारी अधिकारी आहेत. डीएलएफ लिमिटेड ही कंपनी चौधरी राघवेंद्र सिंह यांनी १९४६ मध्ये स्थापन केली. डीएलएफ लिमिटेड आज भारतातील एक नामांकित रिअल इस्टेट विकसक कंपनी आहे. जी जवळपास १० हजार २५५ एकर क्षेत्राची मालक आहे. त्यापैकी ३ हजार एकर क्षेत्र गुरुग्राम येथे डीएलएफ सिटी म्हणून ओळखले जाते. अशा व्यक्तीच्या ‘रिअल इस्टेट’विषयीच्या वक्तव्याचा आधार घेत मी माझे ‘रेरा’विषयी विचार मांडणार आहे. 

''रिअल इस्टेट एक असे क्षेत्र आहे ज्याबद्दल भारताला फारसा अभिमान बाळगता येत नाही.'' - कुशल पाल सिंह. कुशलपाल सिंह टेवाटिया, भारतातील अग्रगण्य रिअल इस्टेट विकसक कंपनी, डीएलएफ लिमिटेडचे अध्यक्ष व मुख्य कार्यकारी अधिकारी आहेत. डीएलएफ लिमिटेड ही कंपनी चौधरी राघवेंद्र सिंह यांनी १९४६ मध्ये स्थापन केली. डीएलएफ लिमिटेड आज भारतातील एक नामांकित रिअल इस्टेट विकसक कंपनी आहे. जी जवळपास १० हजार २५५ एकर क्षेत्राची मालक आहे. त्यापैकी ३ हजार एकर क्षेत्र गुरुग्राम येथे डीएलएफ सिटी म्हणून ओळखले जाते. अशा व्यक्तीच्या ‘रिअल इस्टेट’विषयीच्या वक्तव्याचा आधार घेत मी माझे ‘रेरा’विषयी विचार मांडणार आहे. 

आपल्या देशातील बांधकाम क्षेत्राला रेरा (RERA- Real Estate Regulatory Authority) लागू होऊन आता साधारण पंधरा महिने झाले. त्याबद्दल भावना व्यक्त करण्यासाठी वरील वाक्‍याचा आधार मला जास्त संयुक्तिक वाटला. माझे समव्यवसायिक (बिल्डर) जे कदाचित अशा वक्तव्यामुळे नाराज होतील, पण हे उद्‌गार माझे नाहीत तर ‘रिअल इस्टेट’मधील एका नामांकित व्यक्तीचे आहेत. जे आपल्याला परिस्थितीविषयी विचार करायला उद्युक्त करतात. 

‘रेरा’मुळे बांधकाम क्षेत्रामध्ये आमूलाग्र बदल झाले. पण रिअल इस्टेट क्षेत्र जे गेली तीन वर्षे सतत मंदी अनुभवत आहे, त्याला काही फार दिलासा मिळाला नाही, हे सत्य आहे. नाकारले तरी, पण ‘रेरा’ काही मंदी वा तेजीसाठी आणला गेला नाही. 

रिअल इस्टेट क्षेत्राला दोन बाजू आहेत. एका बाजूला बिल्डर तर दुसऱ्या बाजूला घर खरेदीदार अर्थात ग्राहक! रिअल इस्टेट क्षेत्र चांगले प्रगती करत आहे किंवा नाही हे वरील दोन्ही घटक ठरवत असतात. पण आतापर्यंतचा अनुभव असा आहे, की हे दोन्ही घटक एकमेकांच्या विरुद्ध भूमिकेत कार्यरत असतात. (बऱ्याचदा, काही अपवाद वगळता.) 

जेव्हा एखादे क्षेत्र चांगले प्रगती करत आहे असे वाटते. तेव्हा दोन्ही बाजू सुस्थितीत असतात. आता हेच उदाहरण बघा, जेव्हा ऑटोमोबाईल क्षेत्र चांगली प्रगती करत आहे असे म्हणतात. तेव्हा कार/बाईक निर्माते खुश असतात व कार/बाईक यांचा ग्राहकदेखील खुश असतो.त्याचबरोबर कार/बाईक निर्मात्यांना त्यांचा अपेक्षित नफाही मिळत असतो व ग्राहकाला त्याची आवडती वस्तू रास्त दरात मिळत असते, हे झाले योग्य उदाहरण. 

पण रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये अगदी उलट स्थिती असते. बिल्डर व घर खरेदीदार हे बऱ्याचदा अगदी भारत-पाक सीमेवर युद्धजन्य परिस्थितीत एकमेकांसमोर उभे असतात. म्हणून रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये मंदी आहे. याचा अर्थ विकसक अडचणीत आहे व ग्राहक खुश आहे असा होतो. म्हणजे घरे स्वस्त झालीत. पण मी म्हटल्याप्रमाणे ‘रेरा’चा उद्देश घरे स्वस्त किंवा महाग करणे हा नाहीच. 

‘रेरा’चा उद्देश हा रिअल इस्टेट क्षेत्रामधील विस्कळित कारभार पारदर्शक करण्यासाठी व ग्राहकांना त्यांच्या तक्रारीचे निवारण योग्य रीतीने व वेळेत करता यावे हा आहे. ‘रेरा’ हा ग्राहकांच्या व विकसकांच्यासुद्धा मदतीसाठी आहे. ग्राहकाचे हित जपणे व वेळेवर घराचा ताबा मिळणे, अशा प्रयोजनासाठी रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी बिल २०१३ सरकारने मांडला व मार्च २०१७ मध्ये लागू झाला. ‘रेरा’ हा केंद्रीय कायदा आहे पण त्याची अंमलबजावणी ही राज्य सरकारची जबाबदारी आहे, कारण रिअल इस्टेट हा राज्य सरकारच्या अखत्यारीतील विषय आहे. 

महाराष्ट्रामध्ये महाराष्ट्र रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) ॲक्‍ट (महा-रेरा) लागू आहे. चालू प्रकल्पाचे ऑनलाइन रजिस्ट्रेशन करण्याची शेवटची तारीख ३१ जुलै २०१७ अशी होती. अशा प्रकारे सध्या महाराष्ट्रात ‘रेरा’ लागू झाला व सर्व विकसक व ग्राहक त्यामध्ये बांधील झाले. 

‘रेरा’ सर्व प्रकारच्या रिअल इस्टेट प्रकल्पांसाठी लागू आहे. उदा. निवासी, व्यावसायिक, सहकारी संस्था, प्लॉट लेआऊट इत्यादी. याशिवाय जे एजंट रिअल इस्टेट क्षेत्रात कार्यरत आहेत, त्यांनादेखील ‘रेरा’मध्ये नोंदणी बंधनकारक आहे. ‘रेरा’बद्दल संपूर्ण माहिती इंटरनेटवर उपलब्ध आहे व त्यामुळे ‘रेरा’विषयी फारसे न बोलता आपण ‘रेरा’ लागू झाल्यानंतर पंधरा महिन्यांनी रिअल इस्टेटमध्ये काय परिस्थिती आहे त्याबद्दल चर्चा करू. 

नुकत्याच झालेल्या एका कार्यशाळेत ‘रेरा’ अंमलबजावणी विषय अवलोकन करण्यात आले. त्यावेळी केंद्रीय गृहनिर्माण मंत्री साहेबांनी ‘रेरा’ची उत्कृष्ट अंमलबजावणी करण्याबाबत महाराष्ट्र शासनाचे कौतुक केले. त्याचबरोबर इतर राज्यांनीही ‘रेरा’ नियमावलींमध्ये शिथिलता न आणता अंमलबजावणी करावी असा इशाराही दिला. 

अर्थातच महाराष्ट्र हे कायद्याचे पालन करणारे राज्य आहे (अर्थात इतर सर्व राज्येसुद्धा आहेतच) व ही सर्व आकडेवारी ‘रेरा’ वेबसाइटवर उपलब्ध आहेच. पण विशेष सांगण्याची बाब ही, की संपूर्ण भारतातील जवळपास ३२ हजार प्रकल्प व एजंट ‘रेरा’ नोंदणीकृत आहेत. पण त्यातील १७ हजार हे एकट्या महाराष्ट्रामधील प्रकल्प व एजंट्‌स आहेत. ही खरोखर एक महत्त्वपूर्ण व कौतुकास्पद गोष्ट आहे. या उपलब्धीचे सर्व श्रेय महाराष्ट्र सरकारचे व विकसक आणि एजंट्‌सचे आहे. त्यांचा कायद्यावर विश्‍वास  आहे.

आणखी एक महत्त्वपूर्ण गोष्ट लक्षात घेतली पाहिजे की, महाराष्ट्र नियोजन पूर्ण विकासाच्या दृष्टीने अग्रगण्य आहे व त्याचेच हे लक्षण आहे. महाराष्ट्रातील एकूण १७ हजार नोंदणीकृत प्रकल्पांपैकी जवळ जवळ ७५ टक्के हे पुणे, मुंबई व ठाणे परिसरातील आहेत. हे एक सकारात्मक लक्षण आहे. पण हेदेखील नोंदले पाहिजे, की सर्वांत जास्त ग्राहकांच्या तक्रारींची संख्यादेखील याच भागात आहे. 

‘रेरा’बद्दल चर्चा करताना नेहमी दोन प्रश्‍न विचारले जातात. ‘रेरा’मुळे घरांच्या किमती कमी झाल्या का? व ‘रेरा’मुळे विकसकांची वागणूक सुधारली का? 

माझे असे मत आहे, की ‘रेरा’ हा दोन्ही प्रश्‍न सोडविण्यासाठी अस्तित्वात आलेला नाही. ‘रेरा’चे अस्तित्व हे रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये बांधकामातील चांगल्या प्रथा राबवून ग्राहकाला चांगले प्रकल्प उपलब्ध करून देणे यासाठी आहे. ‘रेरा’मधील एक महत्त्वाची बाब नमूद करण्यासारखी आहे. विकसक आता दहा टक्‍क्‍यांपेक्षा जास्त रक्कम फ्लॅटचा विक्री करार नोंदविण्याआधी घेऊ शकत नाही. त्यामुळे जे गुंतवणूकदार (रहिवासी नाही) करार नोंदविण्याकरता पैसे भरून फ्लॅट बुक करत व नंतर वाढीव किमतीमध्ये तो परस्पर विकत असत. कारण करार न करण्यामुळे स्टॅम्पड्युटी, रजिस्ट्रेशन, सर्व्हिस टॅक्‍स, व्हॅट (आता जीएसटी) वाचत होती. पण आता असे करता येत नाही. फ्लॅट खरेदी-विक्रीतील ‘हाच प्रीमियम’ आता नाहीसा झाला आहे व घरांची किंमत कमी होण्यास मदत झाली आहे. 

अजून एक महत्त्वपूर्ण गोष्ट म्हणजे, विकासकांवर येणारे आर्थिक नियंत्रण. विकसकाला मिळालेली प्रकल्पाच्या बुकिंगची रक्कम फक्त त्याच प्रकल्पाच्या बांधकामासाठी वापरण्यास बंधनकारक आहे. त्यामुळे पैशांचा योग्य वापर करणे बंधनकारक आहे. पूर्वी विकसक एका प्रकल्पाच्या बुकिंगची रक्कम दुसऱ्या प्रकल्पासाठी जमीन खरेदीसाठी वापरत व त्यामुळे बांधकाम रखडत असे व ग्राहकाला वेळेत ताबा मिळत नसे. ही आर्थिक शिस्त लागल्यामुळे जमिनीचे भावदेखील नियंत्रित झाले. ज्या योगे त्याचा परिणाम घरांच्या किमतींवर होईल. 

अशा या दोन महत्त्वपूर्ण नियमांमुळे घरांच्या किमती नियंत्रित होण्यावर परिणाम नक्की झाला आहे. त्याचबरोबर रिअल इस्टेट एजंट्‌सची नोंदणी बंधनकारक करण्यामुळे एजंट्‌सचे मार्जिनदेखील नियंत्रित झाले. त्याचासुद्धा परिणाम घरांच्या किमतींवर झाला आहे. 

आता पुढचा मुद्दा विकसकांच्या सेवा सुधारल्या का? 
विकसक व ग्राहक या दोघांचे हितरक्षण करण्याची जबाबदारी ‘रेरा’वर आहे. ज्यायोगे काही नकली तक्रारींमुळे विकसकाला त्रास होऊ नये किंवा विकसकाच्या वागणुकीमुळे ग्राहकांचे नुकसान होऊ नये. खरेतर ग्राहकांच्यासुद्धा दोन वा तीन प्रकारच्या मुख्य तक्रारी आहेत. त्या ‘रेरा’मुळे आता नक्की कमी किंवा नाहीशा होतील. 

उदाहरणार्थ, वेळेवर सदनिकेचा ताबा न मिळणे, प्रकल्पामध्ये बुकिंग केलेल्या सोयीसुविधा न पुरविणे, प्रकल्पामध्ये ग्राहकांना अंधारात ठेवून महत्त्वपूर्ण बदल करणे. अशा तक्रारींचे निवारण नक्कीच ‘रेरा’च्या साहाय्याने होऊ शकेल. कारण आता विकसकांच्यादेखील लक्षात आले आहे, की ‘रेरा’मधून सहजासहजी सुटका नाही व काही तक्रार झालीच, तर ग्राहकाला वेळेत व तत्पर न्याय मिळण्यासाठी ‘रेरा’ हे एक उत्कृष्ट साधन आहे. 

मुंबई व पुणे येथे ‘क्रेडाई’सारख्या विकसकांच्या संघटना सर्व स्तरांवर विकसकांना अपडेट करण्यात सक्रिय आहेत. क्रेडाई, पुणे मेट्रोने ‘रेरा कमिटी’ स्थापन करून काही स्वयंसेवी संस्थांबरोबर मिळून तक्रार निवारण प्रक्रिया स्थापन केली आहे. ज्यायोगे तक्रारीचे निवारण रेरा ॲथॉरिटीकडे जाण्याआधीच करता येईल. त्यामुळे तक्रारींचे निरसन लवकर सलोख्याचे होईल व ग्राहक व विकसकामधील संबंध राखले जातील. 

‘रेरा’मुळे झालेला हा एक महत्त्वपूर्ण बदल जाणवण्यासारखा आहे. यामुळे जसा चांगल्या विकसकांना फायदा होणार तसाच वाईट प्रवृत्तींना नक्कीच फटका बसेल. खरेतर ‘रेरा’ असो वा नसो, प्रत्येक ग्राहकाने घराबाबत आपला निर्णय आपण स्वतः घ्यायचा आहे. आपल्या कष्टाची कमाई कुणाच्या हाती द्यायची, हे स्वतः ठरवायचे आहे. ‘रेरा’ नक्कीच वाईट प्रवृत्तींना आळा घालेल. पण प्रत्येक वेळी न्याय म्हणजे तुम्हाला हवी असलेली गोष्ट मिळणे असा होत नाही. नुकतेच ‘रेरा’ने काही विकसकांची नोंदणी रद्द केली. कारण आर्थिक असमर्थतेमुळे ते प्रकल्प पूर्ण करू शकत नव्हते. पण या परिस्थितीमध्ये अशा प्रकल्पांमध्ये घर बुक केलेल्या ग्राहकाला काय मिळणार याचे उत्तर ‘रेरा’कडे नाही. 

अशा काही बाबी किंवा अशा परिस्थितीत काय करायचे हे अजून ‘रेरा’मध्ये स्पष्ट होणे गरजेचे आहे. पण ‘रेरा’ अजून फक्त एक वर्ष वयाचा आहे. अजून बऱ्याच विचार व उपायांवर मंथन होणे आवश्‍यक आहे. 

‘रेरा’ राज्य सरकारला लागू का नाही? आपण पारदर्शकता बांधिलकी व नैतिकता या विषयांवर ‘रेरा’ कडे बघतो पण सरकारची सतत बदलणारी धोरणे या व्यवसायास घातक ठरतात हे पण लक्षात घेणे आवश्‍यक आहे. बांधकाम परवानगीमधील क्‍लिष्ट प्रक्रिया डेव्हलपमेंट प्लॅनमधील सोयीसुविधांचा अभाव, पाणी, रस्ते, लाइट, सांडपाणी व्यवस्थापन या सर्वांचा अभाव शेवटी घर घेणाऱ्यांवर अन्यायच करतो आणि ही सर्व जबाबदारी सरते शेवटी सरकारवर आहे. कोट्यवधी रुपये प्रीमियम, डेव्हलपमेंट चार्जेस व अन्य शुल्कांच्या रूपाने सरकार रिअल इस्टेट क्षेत्राकडून जमा करत असते. त्यायोगे सरकारला महत्त्वपूर्ण महसूल रिअल इस्टेट क्षेत्राकडून मिळत असतो. जेव्हा ‘महारेरा’ केवळ २ टक्के मार्जिनवर काम करण्यास एजंट्‌सना हा कायदा लागू करतो, तेव्हा तर सरकारलादेखील असेच बंधन असले पाहिजे. जेणेकरून ग्राहकाला सर्व जीवनावश्‍यक सोयी सुविधा वेळेत व चांगल्या दर्जाच्या सरकारकडून मिळतील. कारण सरकारदेखील रिअल इस्टेट क्षेत्रातील एक महत्त्वपूर्ण लाभधारक आहे. 

याशिवाय अनेक अडथळे विकसकासमोर आहेत. तसेच सरकारचे अपयश काही महत्त्वपूर्ण न्यायालयाच्या निकालांमध्ये दिसून येते जे सरळ सरळ विकसकासाठी व ग्राहकासाठी घातक आहे. स्थानिक संस्था पाण्याची व्यवस्था करू शकत नाही - काम थांबवा किंवा नवीन बांधकाम परवानगी देऊ नका, वाळू उपसा बंद - काम थांबवा, हिल - टॉप - हिलस्लोप वर अतिक्रमण - काम थांबवा, नदी पात्रात प्रदूषण - काम थांबवा, एअरपोर्ट जवळ डिफेन्स लॅन्ड जवळ काम थांबवा किंवा नवीन बांधकाम परवानगी देऊ नका, पर्यावरण बदल - काम थांबवा, अशी ‘काम थांबवा’ची बरीच मोठी यादी आहे. जणू काही ‘काम थांबवा’ ही सरकारची एक घोषणाच झाली आहे. 

यामध्ये सर्वाधिक भरडला जातो 
तो विकसक. अंतिमतः आपण हे लक्षात घेतले पाहिजे, की विकसकच आपल्या नागरिकांना त्यांच्या स्वप्नातील घरे उपलब्ध करून देणार आहे. जिथे भारताचा प्रत्येक नागरिक आनंदाने सुखाने आयुष्य जगणार आहे व तेच ‘रेरा’चे अंतिम लक्ष्य असले पाहिजे. 

फोटो फीचर

संबंधित बातम्या