नवी पायवाट पाडणारा काळ 

नरेंद्र जोशी  
बुधवार, 10 ऑक्टोबर 2018

घर हे भारतीयांसाठी त्यांच्या तीव्र भावनांचे प्रतिनिधित्व करणारी गोष्ट आहे. पण काळाच्या ओघात आता बांधकाम क्षेत्र, घरखरेदी हे शास्त्र बनले आहे. विविध घटकांचा अभ्यास करून त्यात तुम्ही गुंतवणूक करायची. मग ती गुंतवणूक निवासासाठी असेल वा चांगला परतावा मिळविण्याच्या उद्देशाने असेल; ग्राहकाची मानसिकता, गरज, बाजारपेठ आदी विविध विषयांचा विचार करून इथे काही प्रमाणात गणित, सूत्र काम करताना दिसते. पण या भावनेप्रमाणेचे पारंपरिक व साचेबद्ध रीतीने काम करणाऱ्या देशी बांधकाम व्यवसायाला २०१७ या वर्षाने एक नवे वळण दिले. हे वळण इतके तीव्र होते, की या संपूर्ण क्षेत्राचा नूरच त्यामुळे पालटून गेला. 

घर हे भारतीयांसाठी त्यांच्या तीव्र भावनांचे प्रतिनिधित्व करणारी गोष्ट आहे. पण काळाच्या ओघात आता बांधकाम क्षेत्र, घरखरेदी हे शास्त्र बनले आहे. विविध घटकांचा अभ्यास करून त्यात तुम्ही गुंतवणूक करायची. मग ती गुंतवणूक निवासासाठी असेल वा चांगला परतावा मिळविण्याच्या उद्देशाने असेल; ग्राहकाची मानसिकता, गरज, बाजारपेठ आदी विविध विषयांचा विचार करून इथे काही प्रमाणात गणित, सूत्र काम करताना दिसते. पण या भावनेप्रमाणेचे पारंपरिक व साचेबद्ध रीतीने काम करणाऱ्या देशी बांधकाम व्यवसायाला २०१७ या वर्षाने एक नवे वळण दिले. हे वळण इतके तीव्र होते, की या संपूर्ण क्षेत्राचा नूरच त्यामुळे पालटून गेला. 

सध्या या क्षेत्रात वादळानंतरची शांतता जाणवते आहे. थोडा वेळ लागले पण पुन्हा एकदा हे क्षेत्र सामान्यांच्या हक्काच्या घराच्या अपेक्षा गतीने पूर्ण करताना दिसेल, अशी आशा सर्वजण बाळगून आहेत. पण या प्रवासात सर्वांत महत्त्वाचा बदल हा आहे की हे क्षेत्र आता सेवा क्षेत्र बनले असून खऱ्या अर्थाने हे क्षेत्र ग्राहकाभिमुख बनते आहे. पण ही प्रक्रिया पूर्ण होण्यासाठी थोडा कालावधी द्यावा लागेल. कारण सध्याचा हा कालावधी बांधकाम क्षेत्राच्या भविष्यासाठी पायवाट पाडून देणारा काळ आहे. तसेच वाटाड्या म्हणून आज रेरा आणि जीएसटी हे नवे कायदे प्रभावीपणे काम करीत आहेत. या नव्या पाऊलवाटेवरून चालताना विकसक आणि ग्राहक दोघांचेही नवे रूप हळूहळू उलगडते आहे. 

रेरा, जीएसटीनंतर... 
साधारणपणे २०१७ हे वर्ष बांधकाम क्षेत्रासाठी उलाढालीचे व एकूणच लक्षणीय परिवर्तनाचे ठरले. नोटबंदी, रेरा, जीएसटी यांसाररख्या केंद्र शासनाच्या निर्णयाने हे क्षेत्र पुरते ढवळून निघाले. जीएसटीपेक्षाही रेरा कायद्यामुळे घरखरेदीचा व्यवहार अधिक स्पष्ट व खुला झाला. घरखरेदीदाराने दिलेली रक्कम एका विशिष्ट अकाउंटमध्ये जमा केली जावी, ती रक्कम केवळ प्रकल्पासाठीच, फ्लॅटच्या उभारणीसाठीच खर्च केली जावी, घराचा ताबा देण्याची तारीख करारनाम्यात नोंदविणे सक्तीचे, वेळेत घराचा ताबा दिला नाही तर नुकसान भरपाई देणे, घराच्या विक्रीनंतर पाच वर्षांपर्यंत देखभाल व दुरुस्ती सेवा द्यावी लागेल... या व रेरामधील अशा अनेकविध कायदेशीर तरतुदींनी विकसकावर कायदेशीर बंधने आणली आहेत. तसे केले नाही तर मोठी शिक्षा व दंडाची तरतूद या कायद्यात आहे. तर जीएसटीने या व्यवसायाला आर्थिक शिस्त आणली. त्यामुळे सामान्य ग्राहकाचे हित जोपासले गेले आहे. 

आवाक्‍यातील घरे वाढली 
केंद्र शासनाने २०१४ मध्ये सत्तेवर आल्यानंतर ‘सर्वांसाठी घर’ ही महत्त्वाकांक्षी योजना आणली. या योजनेच्या अनुषंगाने विविध धोरणांत रचनात्मक बदलही करण्यात आले. या घोषणांदरम्यान बांधकाम क्षेत्र ढासळलेल्या अर्थव्यवस्थेच्या गडद सावलीखाली होते. या परिस्थितीतून बाहेर पडण्यासाठी अनेक विकसकांनी परवडणाऱ्या घरांच्या उभारणीचा मार्ग स्वीकारला. काही विकसकांनी तर आपल्या सुरू असलेल्या प्रकल्पांच्या घरांच्या रचनांमध्ये बदल करून ‘परवडणाऱ्या’ घरांची उभारणी सुरू केली. तो ट्रेंड आजही सुरू आहे. आवाक्‍यातल्या घरांना मिळणारा प्रतिसाद लक्षात घेता, आवाक्‍यातील घरांच्या उभारणीत लक्षणीय वाढ झाली आहे. 

साधारण २०१६ च्या पहिल्या तिमाहीत आवाक्‍यातील घरे, ज्या घरांची किंमत २५ लाखांपेक्षा कमी होती अशा घरांच्या संख्येची टक्केवारी ही केवळ आठ टक्के इतकी होती. मात्र सर्वांसाठी घर या योजनेचा परिणाम व या घरांना ग्राहकांचा मिळणारा प्रतिसाद लक्षात घेता २०१८ च्या पहिल्या तिमाहीत ही घरांच्या संख्येची टक्केवारी तब्बल २१ टक्‍क्‍यांवर पोचली. यावरून या क्षेत्रातील बदल लक्षात घेता येईल. 

अशा प्रकल्पांची उभारणी करताना ग्राहकाला हवे असलेले ‘परवडणारे’ घर किमतीसंदर्भाने आहे, की आकारासंबंधाने? याचा फारसा विचार झालेला दिसत नाही. त्यामुळे गृहप्रकल्पांची रचना बदलली तरी किमतींत मात्र फारसा पडलेला दिसला नाही. 

  • रेरा व जीएसटीच्या अंमलबजावणीनंतर बदलांचे सार अगदी थोडक्‍यात सांगायचे तर खालील गोष्टी प्राधान्याने होताना दिसत आहे - 
  •      गृहप्रकल्प सादर होऊन त्यांची अंमलबजावणी म्हणजेच त्या प्रकल्पाची उभारणी फेजवाईज म्हणजेच टप्प्या-टप्प्याने होते आहे. 
  •      घराची उभारणी वेळेत पूर्ण करून घरांचा ताबा वेळेत देण्याच्या सक्तीमुळे घरांच्या उभारणीसाठी नवनवीन तंत्रज्ञान येऊ पाहते आहे. जे पर्यावरणपूरक असेल व गतीने बांधकाम पूर्ण करेल. ज्यामध्ये प्रीफॅब्रिकेटेड व मॉड्युलर कन्स्ट्रक्‍शनचा ट्रेंड वाढतो आहे. 
  •      घराची उभारणी करायची तर मोठ्या प्रमाणात अर्थपुरवठा हवा. त्यासाठी नवनवीन संधी व संकल्पनांचा शोध घेतला जातो आहे. 
  •      बांधकाम सुरू असलेल्या घरांवर सुमारे १२ टक्के जीएसटी आहे. मोठ्या घरांच्या खरेदी-विक्रीत जीएसटीची रक्कम टाळण्यासाठी अनेक ग्राहक तयार घरांना प्राधान्य देत आहेत. परिणामी आधी घरांची उभारणी पूर्ण करायची आणि मग विक्रीसाठी उपलब्ध करून देण्याचा कल वाढला आहे. 
  •      रेरा आणि जीएसटीमधील तरतुदींनी बांधकाम क्षेत्रातील अनेक घटकांवर परिणाम केलेला जाणवतो. ज्यातून प्रकल्प लोकांपर्यंत पोचविण्यासाठी विकसक उपयोगात आणत असलेले प्रसारमाध्यम क्षेत्रदेखील सुटले नाही. गृहप्रकल्पांच्या प्रचार-प्रसारासाठीची माध्यम व त्यावरील आर्थिक तरतुदींमध्ये, त्याच्या प्राधान्यक्रमात गतीने बदल झाले आहेत. हे बदल यापुढेदेखील गतीने सुरू राहतील. 
  •      विकसकाची मानसिकता आणि कार्यशैलीत जसे बदल झाले आहेत, तसा ग्राहकही बदलला आहे. तो अधिक जागरूक झाला आहे. त्याला आपल्याला काय हवे - काय नको याची चांगली जाण आल्याने तो ‘कस्टमाईज्ड’ घरांकडे वळू लागला आहे. 
  •      काळाची गरज काय आहे, ग्राहकांची कशा घरांची मागणी अधिक आहे, त्यांना कोणत्या सुविधा हव्यात, त्यांना कशा पद्धतीचे पेमेंट शेड्यूल हवे अशा बारीकसारीक ‘वेळेची नस’ ओळखणाऱ्या गोष्टींचा विचारदेखील विकसक करताना दिसत आहेत. 
  •      ग्राहक सुरक्षिततेचा विचार करून तंत्रज्ञान आधारित सुरक्षा सुविधांवरील भर वाढतो आहे. 
  •      बांधकाम साहित्यावरील खर्च वाढतोच आहे. मागील वर्षीपासून (२०१७) बांधकाम साहित्यात ९ टक्‍क्‍यांनी वाढ झाली आहे आणि  २०१९ मध्येही ही वाढ कायम असणार आहे. 

ग्राहकाच्या गरजांचा विचार 
काळानुरूप व त्यातही रेराच्या अंमलबजावणीनंतर बांधकाम क्षेत्र झपाट्याने बदलते आहे. ग्राहक अधिक जागरूक होत चालला आहे. त्याला त्याची नेमकी गरज व व्यवहार उमजतो आहे. बांधकाम क्षेत्रातील बदल या क्षेत्राला सेवा क्षेत्राचे रूप देतो आहे. हा बदल लक्षात घेऊन बांधकाम क्षेत्राने म्हणजेच पर्यायाने विकसकाने स्वतःला बदलायला हवे. 

परवडणाऱ्या घराप्रमाणे घरात, सोसायटीच्या उभारणीतदेखील ग्राहकांच्या गरजांचा विचार केला जातो आहे. फ्लॅट व सोसायटीतील सुविधा म्हणून त्याला काय हवे, काय नको; सुविधांबरोबरच त्याला घरकर्ज, बांधकाम साहित्याची गुणवत्ता, विक्रीपश्‍चात देखभाल, दुरुस्ती याबाबतीत स्पष्टता आदी विविध गोष्टींबद्दल त्याच्या गरजांचा विचार व त्याच्याशी संवाद साधणे ही काळाची गरज बनली आहे. तो आता हळूहळू एक ट्रेंड बनणार आहे. 

पण एकूणच या बदलात रेरा, जीएसटीसारखा सक्षम कायदा असतानादेखील बांधकाम क्षेत्रावर व व्यावसायिकांवर विश्‍वास ठेवण्याजोगे ग्राहकाला आणखी काय अपेक्षित आहे? याबाबत ग्राहकाची मानसिकता काय आहे. याचा शोध घेणे गरजेचे आहे. 

फोटो फीचर

संबंधित बातम्या