शहरे आणि गुंतवणूक

नरेंद्र जोशी
बुधवार, 10 ऑक्टोबर 2018

‘दिवसागणिक दोन पिढ्यांमधले अंतर खूप कमी होत चालले आहे...’ असे आपण सहजच म्हणून जातो. पण आता विकासाचेही तसेच झाले आहे. नवनवीन तंत्रज्ञान, पायाभूत सुविधा या अशा अनेक गोष्टींमुळे विकासाची गती खूप वेगवान झाली आहे. त्यामुळे मागील दोन किंवा काही वर्षांमधील विकासाचे चित्र वेगळे पाहायला मिळते. इथे विकासाची गती बदलली की गुंतवणुकीसाठीची परिमाणे बदलतात. इतर काही गोष्टी याला अपवाद ठरू शकतीलही पण हे शहरांच्या बाबतीत तरी तंतोतंत लागू पडते. 

‘दिवसागणिक दोन पिढ्यांमधले अंतर खूप कमी होत चालले आहे...’ असे आपण सहजच म्हणून जातो. पण आता विकासाचेही तसेच झाले आहे. नवनवीन तंत्रज्ञान, पायाभूत सुविधा या अशा अनेक गोष्टींमुळे विकासाची गती खूप वेगवान झाली आहे. त्यामुळे मागील दोन किंवा काही वर्षांमधील विकासाचे चित्र वेगळे पाहायला मिळते. इथे विकासाची गती बदलली की गुंतवणुकीसाठीची परिमाणे बदलतात. इतर काही गोष्टी याला अपवाद ठरू शकतीलही पण हे शहरांच्या बाबतीत तरी तंतोतंत लागू पडते. 

एखादा प्रकल्प, एखादी महत्त्वाकांक्षी योजना साऱ्या शहराचे रूपच पालटते. नेहमी हाच घटक कारणीभूत ठरतो असे नाही. काही शहरांची ती अंगभूत क्षमतादेखील असते आणि सुरू होतो प्रवास बदलांचा... प्रगतीचा; आणि जो ही गती, प्रगती, बदल जाणतो तोच या गुंतवणुकीत यशस्वी होताना दिसतो. 

केंद्र सरकारच्या सुधारित पावलांमुळे बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्रात ‘अच्छे दिन’ आले की नाही हा भाग चर्चेचा आणि कदाचित वादविवादाचाही असू शकतो. पण या क्षेत्रात विकासकामांची, बदलांची गती लक्षणीय आहे. रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अँड डेव्हलपमेंट ॲक्‍ट २०१६ (रेरा), जीएसटी, रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी), बेनामी व्यवहार प्रतिबंध सुधारित कायदा २०१६ आणि प्रधानमंत्री आवास योजना (पीएमएवाय), या मागील चार वर्षांतील घडामोडींनी सारे बांधकाम व पायाभूत सुविधा क्षेत्र ढवळून निघाले आहे. या धोरण, योजना, कायद्यांमुळे बांधकाम उद्योगात पारदर्शकता, जबाबदारी, आर्थिक शिस्त आणली आहे. २०२० पर्यंत भारतीय बांधकाम क्षेत्राची बाजारपेठ १८० अब्ज डॉलर्सपर्यंत पोचेल आणि पुढील दशकात ती ३० टक्के दराने वाढेल असा अंदाज अभ्यासक व्यक्त करत आहेत. 

आज शहरीकरण ही एक अपरिहार्य घडामोड झाली आहे. या बदलावर कोणाचेही नियंत्रण नाही. ही बाबदेखील तेवढीच सत्य आहे. इंडियन ब्रॅंड इक्विटी फाउंडेशन (आयबीईएफ) च्या अभ्यासानुसार, शहरी भागात राहणाऱ्या नागरिकांची संख्या २०१५ मध्ये ४३४ दशलक्षावरून २०३१ पर्यंत ६०० दशलक्षापर्यंत वाढेल असा अंदाज आहे. २०२० पर्यंत केवळ गृहनिर्माण क्षेत्र सुमारे ११ टक्के योगदान देईल असा अंदाज व्यक्त करण्यात येतो आहे. 

शिक्षण, रोजगार, वैद्यकीय सुविधा, व्यवसाय अशा विविध कारणांनी लोक खेड्यातून शहरी भागाकडे स्थलांतरित होताना दिसतात. ही शहरीकरणाची प्रक्रिया काय आहे? ती का होतेय? त्याची उत्तरे आपल्याकडे आहेत का? याचे उत्तर शोधायचे म्हटले तर आज त्यावर काही पर्याय वा ती शोधण्याची मानसिकता दिसत नाही. शिक्षण, रोजगार, वैद्यकीय सुविधा, व्यवसाय ग्रामीण या सेवांची ग्रामीण भागात वानवा असल्याने मोठ्या प्रमाणात लोकसंख्या स्थलांतरित होताना दिसते. परिणामी शहरात सर्वांचीच निवासाची व्यवस्था पुरी होतेच असे नाही. एकदा का शहरात स्थलांतर झाले, की ती व्यक्ती एकेक करून कुटुंबातील प्रत्येक सदस्याला शहरात आणते. परिणामी अधिकच्या जागेची गरज भासते. हा घराच्या गरजेचा प्रवास असाच पुढे सुरू राहतो अन्‌ वाढतही जातो... आणि या सर्व गोष्टींच्या परिणामस्वरूप शहरांचा विस्तार ही एक सहज प्रक्रिया बनून जाते. 

दुसरीकडे शहरांच्या विकासासाठी किंवा मध्यम आकाराच्या शहरांच्या विकासासाठी केंद्र व राज्य शासनाकडून राबविण्यात येत असलेल्या स्मार्ट सिटी, अटल मिशन शहर सुधार योजना (अमृत) या योजनांचे परिणाम अजून दृश्‍य स्वरूपात दिसायचे सुरू होणे बाकी आहे. या योजनांतर्गत महाराष्ट्रात १० शहरे स्मार्ट सिटी योजनेंतर्गत तर अमृत योजनेत ३७ शहरांची निवड करण्यात आलेली आहे. 

राज्यातली स्थिती 
शहरांचा विस्तार आणि विकास आणि त्याभोवतालच्या शहरांसह त्यांचा विकास, विस्तार व त्यातील गुंतवणुकीची संधी लक्षात घेतली, तर अशी अनेक विकसनशील शहरे आज आपल्याला दिसतील. शहरी विकासाच्या भाषेत ओळखीने सांगावयाचे झाल्यास टिअर वन, टिअर टू सिटीज... अशी अनेक शहर आज उदयाला आली आहेत. यातील राज्यातील पुणे, नागपूर, औरंगाबाद, कोल्हापूर, सोलापूर कोकण किनारपट्टीवरील निवडक शहरे तसेच कमी अधिक प्रमाणात नाशिक व त्या भोवताली विकसित होत असलेल्या शहरांचा थोडक्‍यात आढावा... 

नवी मुंबई विकासाच्या महामार्गावर 
मुंबईची स्थिती सर्वज्ञात आहे. मुख्य मुंबई शहर आणि नजीकच्या उपनगरात ना जागा - ना जमीन शिल्लक आहे, तिथे घर घेण्याची सामान्य माणसाची ताकदही नाही. त्यामुळे सामान्य मुंबईकर, चाकरमानी किंवा जी व्यक्ती रोजगाराच्या निमित्ताने मुंबईत वास्तव्याला येते आहे, त्यांना निवारा शोधण्यासाठी मुंबईपासून सुमारे एक ते तीन तासांचा प्रवास करून ये - जा करते. मुख्य मुंबई शहराचा विचार करता इथे विकसनासाठी जागाच शिल्लक नसल्याने आता पुनर्विकास हाच एकमेव मार्ग शिल्लक आहे. मागील काही महिन्यांपूर्वी मुंबईचा बहुप्रतिक्षित विकास आराखडा प्रसिद्ध झाल्याने आता तिथे पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा होईल, अशी आशा आहे. एकेकाळी विरार वा कल्याण, पनवेलहून कामासाठी मुंबईत येणाऱ्या मंडळीची प्रवासासाठी संघर्ष ऐकला की आश्‍चर्य वाटायचे. पण आज आज त्याही पुढे वेस्टर्न लाइनवर पालघर, भोईसरपर्यंत ही वाढ होताना दिसते आहे. एमआयडीसी आणि इतर औद्योगिक केंद्रांनी आणि त्यातील मनुष्यबळाच्या गरजेने या भागातील वसाहत वाढविली आहे. त्यामुळे इथे विकास गतीने होताना दिसतो आहे. सेंट्रल लाइनचा विचार करता नाशिकच्या दिशेने खर्डी, कसारापर्यंत हळूहळू घरांसाठी मागणी वाढताना दिसते आहे. पुण्याच्या दिशेने विचार करायचा झाल्यास पनवेल, कळंबोलीच्या पुढेदेखील काही प्रमाणात या भागात आता जमिनी कमी अधिक प्रमाणात उपलब्ध आहेत. तिथे विकासाची कामे सुरू आहेत. नवी मुंबईत होऊ घातलेल्या नव्या आंतरराष्ट्रीय विमानतळाने या विकासाला लक्षणीय गती दिली आहे. त्यातही विशेष म्हणजे स्मार्ट सिटी म्हणूनदेखील नवी मुंबईचा होणारा विकास या शहराच्या विकासाला नवी दिशा देईल. 

कोकण 
सागरसंपत्ती, मसाले आणि देवभूमी म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या कोकणला सागरी किनारा आणि डोंगररागांमुळे विकासावर मर्यादा आलेल्या दिसतात. पण जागा, जमिनीतील गुंतवणुकीसाठी ‘खाण’ म्हणून कोकणाची ओळख बनू पाहते आहे. त्यात रत्नागिरी, मुंबईशी जवळीकता असल्याने अलिबाग, मालवण, वेंगुर्ले, चिपळूण या डेस्टिनेशन्सचा उल्लेख करता येईल. केंद्र व राज्य शासनाने राज्यातील बंदराच्या विकासावर भर दिला आहे, याशिवाय पर्यटनस्थळ व तीर्थक्षेत्र असलेल्या गणपतीपुळेची व तीर्थक्षेत्र असलेल्या पावसमधील गुंतवणूकदेखील प्राधान्यक्रमावरची शहरे अशी बनली आहे. पुढे लागून येणाऱ्या देशातील प्रमुख पर्यटन केंद्र गोव्यापर्यंतच्या किनारी भागात गुंतवणूक केल्यास ती फलदायीच असेल असे तज्ज्ञांचे मत आहे. या सर्व गुंतवणुकीसाठी प्राधान्यक्रमाला कराड - चिपळूण रेल्वेमार्गामुळे अधिक गती दुजोरा मिळेल अशी आशादेखील व्यक्त केली जाते आहे. पण या प्रकल्पाच्या कामात फारशी प्रगती झालेली दिसत नाही. 

पुणेः मोठ्या विकासाच्या वाटेवर 
राज्यातील सर्वाधिक विकास कामांचे केंद्रबिंदू म्हणून पुणे आज ओळखले जाते. हे राज्यातील एकमेव शहर आहे, ज्या शहराला अनेक ग्रोथ इंजिन्स आहेत. आयटी, शिक्षण, रोजगार, वैद्यकीय सुविधा, ऑटोमोबाईल, जैवतंत्रज्ञान या ग्रोथ इंजिन्समध्ये आता भर पडली आहे, ती कौशल्य विकसन केंद्रे, पर्यटन, सेवा उद्योग जगताची! 

याशिवाय पुणे शहराच्या विकासाला सर्वाधिक गती देणारा विषय म्हणजे पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण (पीएमआरडीए). यासोबत रिंगरोड, मेट्रो, हायपरलूप तंत्रज्ञान, पुरंदर परिसरात होत असलेले नवीन आंतरराष्ट्रीय विमानतळ, अधिक विस्तारित स्वरूपात विकसित होणारे लोहगाव विमानतळ, स्मार्ट सिटी योजनेंतर्गत सुरू असलेली विविध विकासकामांमुळे सर्वाधिक मागणी असलेले शहर आहे. तरुणांची पसंती असणारे शहर, याशिवाय सर्वांत अभिमानाची बाब म्हणजे देशात देशात निवासासाठी सर्वोत्तम शहरांच्या स्पर्धेत पुणे प्रथम क्रमांकाचे शहर म्हणून समोर आले आहे. या सर्व गोष्टींमुळे या विकास कामांची गती अनेक पटींनी वाढविली आहे. 

पुणे शहराच्या विकासाचा, वाढीचा विचार केला तर अनेक सर्वेक्षणांमधून समोर आल्याप्रमाणे पुणे शहरातील पश्‍चिमी भाग म्हणजेच पुणे - मुंबई एक्‍स्प्रेस वे कॉरिडॉरमधील उपनगरे हॉट डेस्टिनेशन ठरत आहेत. मागणी असणाऱ्या या भागांमध्ये एक्‍स्प्रेस वे नजीकता असलेला व लवासा रोडवरील गावांमध्येदेखील घरांना अधिक मागणी आहे. कारण हा भाग हिंजवडी व संबंधित आयटी उद्योगांची जवळीकता लाभलेला भाग आहे. पीएमआरडीएकडून विकसित केल्या जाणाऱ्या टाऊनशिपमुळे या भागातील विकास आणखी जोमाने होईल. तर पुणे महापालिकेत नव्याने समाविष्ट झालेल्या अकरा गावांमध्ये आधीच बऱ्यापैकी घरांची मागणी असणारी गावे आहेत. पण त्या गावांमध्ये पुरेशा पायाभूत सुविधांसह सर्वांगीण विकास हे एक मोठे आव्हान असणार आहे. तर नगर व सोलापूर रस्त्यांना नव्याने विस्ताराला सुरवात झालेली असून पुणे शहराच्या विकासात ही दोन्ही रस्त्यांवरील उपनगरे, गावे डेस्टिनेशन मोलाची भूमिका बजावणार आहेत. 

औरंगाबाद - कॉरिडॉरने बदलला विकासाचा नकाशा 
ऐतिहासिक, ऑटोमोबाईल, बी-बियाणे, स्टील अशा विविध उद्योगांच्या बळावर प्रगतीची चाके गतिमान करू पाहणारे औरंगाबाद आघाडीवर होते. मात्र मागील काही वर्षांमध्ये ही प्रक्रिया थांबून राहिलेली दिसत होती. मात्र आता या शहराला दिल्ली-मुंबई इंड्रस्ट्रियल कॉरिडॉरमुळे (डीएमआयसी) नवी ऊर्जा मिळाल्याने हे शहर पुन्हा चर्चेत आणि गुंतवणुकीच्या नकाशावर व प्राधान्यक्रमावर येऊ लागलेले आहे. या प्रकल्पाने पुन्हा एकदा औरंगाबाद शहर आणि परिसराला चांगले दिवस पाहायला मिळणार आहेत. असे म्हटल्यास अधिकचे होणार नाही. ‘डीएमआयसी’ प्रकल्पाअंतर्गत शेंद्रा ते बिडकीन या मुख्य दोन गावे मिळून बनीतांडा, निलज गाव अशा वाड्या, वस्त्यांसह सुमारे ८४ चौरस किलोमीटरच्या पट्ट्याचा औद्योगिक विकास करण्यात येतो आहे. पण इथल्या विकासा कामांची गती लक्षणीय असेलली जाणवत नाही. दुसरीकडे ऐतिहासिक व पर्यटन विकासाच्या पातळीवर देखील शहर व परिसराला आजपर्यंत म्हणावी तशी प्रगती साधता आलेली नाही. 

नाशिक ः संधी गमावलेले शहर 
अकराव्या पंचवार्षिक योजनेत सर्वाधिक वेगाने विकसित होणाऱ्या देशातील बारा शहरांमध्ये महाराष्ट्रातील नाशिक शहराचा समावेश होता. मात्र दिल्ली-मुंबई इंड्रस्ट्रियल कॉरिडॉरच्या (डीएमआयसी) विकास प्रक्रियेच्या नकाशावर अंधूक होत गेलेल्या नाशिक शहर व परिसराने मोठ्या विकासाची संधी गमावली का? अशी चर्चा ऐकायला मिळते.  

नाशिक - पुणे - औरंगाबाद या सुवर्णत्रिकोणामुळे नाशिकला विस्ताराची संधी मिळेल अशी आशा होती. मात्र महाकुंभमेळ्याचे महत्त्वाचे तीर्थस्थळ, सांस्कृतिक वारसा, द्राक्षे, कांदा या उत्पादनांसह शेतीउत्पादन प्रक्रिया उद्योग असूनही या शहराला म्हणावी तशी बाजी मारता आलेली नाही. विविध अभ्यासक्रमांची उपलब्धता असलेले शैक्षणिक केंद्र, हवाई वाहतुकीच्या नकाशावर अग्रक्रमाने नसलेले शहर, मुंबईची जवळीकता हेदेखील या शहराची कमजोर कडी आहेत असे म्हणता येईल. पण नाशिक आजही एक मोठी विकासाची क्षमता बाळगून असलेले शहर आहे, यात कोणाचेही दुमत नाही. नाशिक खानदेशातील मुख्य केंद्र आहे. पण जळगाव, धुळे, नंदूरबार ही व्यापारीदृष्ट्या महत्त्वाची केंद्रे आहेत. पण सर्वंकष विकासासाठी मुळातच या जिल्ह्यांवर काही मर्यादा असलेले लक्षात येते. त्याच्या मर्यादांचा, कारणांचा शोध घेणे आवश्‍यक आहे. 

कोल्हापूर ः विकासाला ताकद उद्योगांची 
तीर्थक्षेत्र व उद्योगांच्या माध्यमातून विकासाची चव सुरुवातीपासून चाखणाऱ्या कोल्हापूर आणि परिसरात कोल्हापूर - जयसिंगपूर - इचलकरंजी या त्रिकोणातील औद्योगिक कॉरिडॉरमुळे या तीनही शहरांमध्ये मोठ्या प्रमाणात विकास कामे होताना दिसत आहेत. सीमेवर असलेल्या उद्योगकेंद्र कागलनेसुद्धा विकास घडवून आणलेला दिसतो. सीमाभाग म्हणून हे ठिकाण उद्योगाचे आवडते केंद्र आहे. त्यामुळे इथे सर्वांगीण विकासाला चालना मिळताना दिसते आहे. 

याशिवाय कोल्हापूरनजीकचे निसर्गाने भरभरून वरदान दिलेला गगनबावडा व पश्‍चिम महाराष्ट्रामधून कोकणात उतरण्यासाठी एक महामार्ग हे सेकंड होमसाठी मागणी असलेले केंद्र आहेच. पण कोल्हापूरचेही थोडे थोडे नाशिकसारखेच झालेले दिसते. उपलब्ध योजनांचा फायदा घेत विकास घडवून आणणे, ती गती वाढविणे हे या शहरात व परिसरात होताना दिसत नाही. 

नागपूर ः आकर्षणाचे नवे केंद्र 
देशाचे केंद्रस्थान, उपराजधानीचे शहर, मिहान प्रकल्प व सद्यःस्थितीत केंद्र व राज्य शासनाच्या विकासकांचा केंद्रबिंदू असलेले शहर असल्याने नागपूरची घोडदौड कायम आहे. त्यात आता भर पडणार आहे ती समृद्धी महामार्गाची... नागपूर - मुंबईदरम्यानच्या समृद्धी महामार्गामुळे विदर्भासह, मराठवाडा व खानदेशातील शहरांचा विकासाला एक अर्थपूर्ण कारण मिळणार आहे. त्या शहरांचे नशीब पालटणार आहे. पुणे - मुंबई एक्‍स्प्रेस वे ने जे पुण्याला मिळवून दिले ते या समृद्धी महामार्गामुळे नागपूर व त्या महामार्गावरील गावांना मिळू शकणार आहे. पण सद्यस्थितीला या महामार्गातील अडचणी लक्षात घेता, या प्रकल्पाच्या पूर्णत्वावरच हा विकास अवलंबून असणार आहे. 

मिहानपाठोपाठ, नागपूरला समृद्धी महामार्गाच्या निमित्ताने एक मोठा प्रकल्प मिळाला आहे जो नागपूरसह विदर्भाचे चित्र बदलू शकणार आहे. याशिवाय नागपूर शहराच्या विकास भर घालणारा मेट्रो, पूर्णत्वाकडे जात असलेला गोसेखुर्द प्रकल्प व इतर विकास कामांमुळे येत्या काळात विकासाची ही गती आणखी लक्षणीयरीत्या वाढणार आहे शहरानजीक असलेला केवळ मिहान प्रकल्पाचाच परिसर नाही, तर रिंगरोडमुळे भंडारा बायपासवरील विहीरगाव, बाजारगाव आदी शहरेदेखील विकास प्रक्रियेत सहभागी होऊन नवीन विकसित उपगनरे म्हणून समोर आलेली आहेत. चंद्रपूर, भंडारा, गोंदिया या जिल्ह्यांना जंगल, खनिजे या व अशा नैसर्गिक संपदेचे देणे भरभरून लाभलेले असले तरी या जिल्ह्यांना भौगोलिक मर्यादा असलेल्या जाणवतात. सुमारे दीडशे किलोमीटरच्या परिसरात मध्यप्रदेश, छत्तीसगड आणि आंध्रप्रदेश या राज्यांचा सीमाभाग आणि मिहान प्रकल्पांमुळे विकसित होत असलेले व्यापार केंद्र म्हणून नागपूर आणि परिसराची ओळख होताना दिसेल. राज्यातील या प्रमुख शहरांशिवाय स्मार्ट सिटी योजनेतील शहर सोलापूर शहर असेल व इतर टिअर टू सिटीज गटातील प्रमुख शहरे असतील. या शहरांच्या विकासदरदेखील योग्य नगरनियोजनासह लक्ष देण्याची आवश्‍यकता आहे. 

उद्योगांच्या जोरावर रोजगार आणि तेवढ्याच निवडक शहरांचा विकास असे ढोबळ चित्र सध्या राज्यात दिसते. मग शिक्षण, रोजगार व अशा अनेकविध कारणांनी मराठवाड्यातील बीड, उस्मानाबाद, हिंगोली, परभणी, खानदेशातील धुळे, जळगाव, नंदूरबार, विदर्भातील गोंदिया, भंडारा, चंद्रपूर, अकोला, बुलडाणा, वाशीम या व अशा मागास जिल्ह्यांमधील तरुण- तरुणींचे लोढेंच्या लोंढे या शहरांकडे येताना दिसतात. अशा निवडक शहरांपुरतेच केंद्रित झालेल्या विकासाचे चित्र जोपर्यंत बदलत नाही, तोपर्यंत राज्यातील विकसित शहरांचा नकाशादेखील बदलणार नाही... तिथे सर्वांगीण विकास तर दूरच, शहराच्या किमान विकासाचा नारळदेखील फुटणार नाही. 

त्या त्या शहरातील अंगभूत क्षमता व विकासासाठी आवश्‍यक असणाऱ्या गोष्टींना प्राधान्य देऊन त्यांचा विकास साधावा लागणार आहे. मात्र तोपर्यंत राज्यातील वरील विकासाच्या महामार्गावर गतीने धावणारी ही शहरेच शिक्षण, रोजगारासाठी व पर्यायाने निवासासाठी, स्थलांतरितांसाठीची प्रमुख केंद्रे असतील एवढेच म्हणावे लागले.   

संबंधित बातम्या