‘जीएसटी’चे परिणाम

नरेंद्र जोशी, रिअल इस्टेट व गुंतवणूक क्षेत्राचे अभ्यासक
शुक्रवार, 16 मार्च 2018

कव्हर स्टोरी
 

मानवाच्या मूलभूत गरजा कोणत्या? याचे उत्तर कोणताही शालेय विद्यार्थीदेखील लगेच देईल. ‘अन्न, वस्त्र आणि निवारा.’ भारत स्वतंत्र होऊन यंदा सत्तर वर्षे पूर्ण होतील. दरम्यान देशाची लोकसंख्या चार पट वाढली. अन्न आणि वस्त्र याबाबत आव्हाने अधिक वाढली. परंतु निवाऱ्याबाबतची परिस्थिती अजूनही गंभीर आहे. वाढत्या शहरीकरणाने शहरी भागात झोपडपट्ट्यांमध्ये राहणाऱ्यांची संख्या सतत वाढतेच आहे. 

मागील दीड दशकामध्ये वाढलेल्या नागरीकरणामुळे मध्यम तसेच अल्प उत्पन्न गटांतील लोकांना परवडणाऱ्या दरात येत्या पाच वर्षांत २.५० कोटी घरांची गरज भासणार आहे. यातील साठ ते सत्तर टक्के घरे ही शहरी भागात राहणाऱ्या नागरिकांसाठी हवी आहेत. घराचा विचार केला, की सर्वप्रथम घोडे अडते ते घरांच्या किमतीवर.. आज घरांच्या किमती मध्यमवर्गाच्याही आवाक्‍यात राहिलेल्या नाहीत, हे सूर्यप्रकाशाइतके स्पष्ट आहे. त्यासाठीच्या अनेकविध कारणांपैकी एक कारण त्याच्या खरेदी व्यवहारावर असलेले कर हेदेखील आहे. 

बांधकाम क्षेत्र.. गुंतागुंत आणि समन्वयाचे क्षेत्र 
घरासारख्या मूलभूत गरजेच्या व्यवहारांवर कराचा बोजा सतत वाढतोच आहे, याकडे गांभीर्याने लक्ष दिलेले नाही. बांधकाम संघटनेच्या एका निवाड्यात सर्वोच्च न्यायालयाने अशी शंका व्यक्त केली आहे, की आर्थिक दुर्बल घटकासाठीच्या घराच्या बांधकामावर कर लावणे म्हणजे नागरिकांचा मूलभूत हक्क डावलणे होईल का? शासन या बाबत योग्य निर्णय घेईल अशी अपेक्षा न्यायालयाने व्यक्त केली होती. हा निर्णय देऊन तीस वर्षे होत आली पण दिवसेंदिवस करभार वाढत आहे. 
शेती व औद्योगिक क्षेत्रापेक्षा बांधकाम हे क्षेत्र वेगळे आहे. हे क्षेत्र असे आहे, की यात भांडवलही लागते आणि मानवी श्रमही! सर्वाधिक लोकांना रोजगार देणारा कृषी क्षेत्रानंतर देशातील क्रमांक दोनचा हा व्यवसाय आहे. याशिवाय अनेक सेवा याच्याशी जोडल्या गेलेल्या आहेत. 

एखादा गृहप्रकल्प सुरू करायचा तर जमीन खरेदीनंतर आर्किटेक्‍ट नकाशे बनवितो, ते संमत करून घेतो, अनेक शासकीय परवानग्या, दाखले, ना हरकत प्रमाणपत्रे मिळवितो, मग सपाटीकरण, खोदकाम आदीसाठी मोठमोठाली यंत्रसामग्री आणि कुशल मजूर लागतात. मग स्ट्रक्‍चरल कामे सुरू होतात. त्यासाठी विशेष स्थापत्य अभियंते लागतात. विटा, वाळू, स्टील, सिमेंट, दारे-खिडक्‍या, टाइल्स, हार्डवेअर, सॅनिटरीवेअर, इलेक्‍ट्रिकल, लाकूड, प्लायवूड अशा शेकडो वस्तू खरेदी कराव्या लागतात. त्यातील काही गोष्टी स्थानिक पातळीवरून तर काही इतर शहरातून आणाव्या लागतात. काही तयार करून घ्याव्या लागतात. काही साइटवर तयार होतात. या सर्व कामांसाठी वेल्डर, गवंडी, सुतार, सेंटरिंग करणारे, प्लास्टर करणारे, फ्लोरिंग करणारे, प्लंबर, वायरमन असे अनेक कुशल कारागीर लागतात. त्यांना मदतीला अकुशल मजूर लागतात. यंत्रसामग्री लागते, त्यातील काही भाड्याने आणावी लागते. इन्फ्रास्ट्रक्‍चर आणि ओनरशिप स्कीम डेव्हलपर्स यांच्यावर अनेक व्यवसाय अवलंबून आहेत. विकसक या सगळ्यांचा समन्वय घडवून आणतो आणि पर्यायाने एवढ्या सर्व सेवांसाठी, बांधकाम व साहित्याच्या खरेदी विक्रीसाठी कराचा भरणा करावा लागतोच. बांधकाम क्षेत्रातील अभ्यासानुसार आज रोजी कोणाही बांधकाम व्यावसायिकास व ग्राहकास मिळून एका घराच्या किमतीच्या सुमारे २५ ते ३० टक्के रक्कम करापोटी शासनाला द्यावी लागते. आज पुणे शहराच्या सीमावर्ती भागात (पुणे शहरात नव्हे) घराच्या सरासरी प्रति चौरस फूट किमतीचा विचार केला तर ती रक्कम सुमारे साडे तीन ते चार हजार रुपये चौरस फूट इतकी आहे. सुमारे एक हजार ते बाराशे चौरस फुटाच्या फ्लॅटसाठी ग्राहकाला खर्च व इतर काही रक्कम मिळून सुमारे पन्नास ते पंच्चावन लाख रुपये मोजावे लागतात, (लोकेशननुसार व सुविधांनुसार या किमतीत फरक पडू शकतो.) त्यातील सुमारे २५ ते ३० टक्के रक्कम म्हणजे सुमारे १२ ते १५ लाख रुपये शासनाला करापोटी भरावे लागतात. ही एक ढोबळ गोळाबेरीज आहे. घरखरेदी किमतीच्या रकमेनुसार त्यात फरक पडतो. 

‘जीएसटी’आधीची करस्थिती 
जीएसटी लागू होण्याआधी वाळू, सिमेंट, स्टील, विटा या मुख्य व इतर बांधकाम साहित्यावर विविध करांपोटी सुमारे १५ टक्के कर अदा केला जातो. वरील बांधकाम साहित्यांवर कमी - अधिक कर असायचा. त्यात काही वर्षांपूर्वी बांधकाम सुरू असलेल्या घरावर सेवा कर आणि मूल्यवर्धित कर असे कर आकारण्यात आले. ती देखील एकूण टक्केवारी सुमारे सहा ते सात टक्‍क्‍यांपर्यंत होती. ग्राहकास एका घराच्या खरेदीपोटी एवढी मोठी रक्कम सेवा कर व मूल्यवर्धित करांच्या रूपात द्यावी लागायची. हा कर लागू झाल्यानंतर बऱ्याच प्रमाणात विरोध झाला होता. 

मात्र यात बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पात घर घ्या अथवा बांधकाम पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांत... सेवा कर व मूल्यवर्धित वगळता अन्य कर सारखेच होते. त्यामुळे त्याबाबत ग्राहकाकडून या गोष्टींचा फारसा विचार केला जात नव्हता. मात्र जीएसटी लागू झाल्यानंतर मोठी आणि ठळक रक्कम करापोटी द्यावी लागते आहे, हे ग्राहकाच्या लक्षात येताना दिसते आहे. त्याचा परिणाम घरखरेदीदार ग्राहकाच्या मानसिकतेवर झालेला दिसतो. 

जीएसटीनंतर... 
कर रचनेतील क्रांतिकारी बदल व ‘एक कर - एक देश’ अशी टॅगलाईन घेत देशभर जीएसटी लागू झाला. मागील अनेक वर्षे त्याबाबत चर्चा सुरू होती. बांधकामासाठी लागणारे साहित्य व सेवा इत्यादींचा विचार करून त्यावर आज सरसकट १२ टक्के कर आहे. चालू बांधकामावर हा कर आहे. तयार घरांवर आत्ता तरी तो नाही. मात्र भविष्यात तो येईल अशी शक्‍यता व्यक्त केली जाते आहे. 

या नव्या कराचा परिणाम म्हणून घर महाग होईल, असे सांगितले गेले. एकूणच खर्चाचा हिशेब मांडल्यास काही प्रमाणात घराच्या किमती वाढल्यादेखील! आधीची कररचना आणि आताचा जीएसटीचा बारकाईने हिशेब मांडल्यास व अभ्यास केल्यास एक ते दोन टक्‍क्‍यांनी घरावरील कर कमीच झालेला दिसेल. 

विविध बांधकाम साहित्यावर जीएसटी, सेवा कर व मूल्यवर्धित कराच्या ऐवजी एकूण १२ टक्के जीएसटी लागू आहे. हा एकूण बारा टक्के जीएसटी वर्षाच्या अखेरीस इनपुट टॅक्‍स क्रेडिट व प्राप्तिकराच्या परताव्याच्या रूपाने विकसकास तो घराच्या एकूण किमतीवर सुमारे सात ते आठ टक्के; इतकाच कर पडतो. 

उर्वरित इतर खर्च वगळता कमी झालेल्या परताव्यापोटी बांधकाम व्यावसायिकांस मिळालेला फायदा ग्राहकांना घराच्या कमी किमतीच्या रूपाने परत विकसकाने देणे अपेक्षित असल्याचे सांगितले गेले, पण अद्याप तरी तसे होताना दिसले नाही. याला काही बांधकाम कंपन्या अपवाद म्हणून सांगता येतील... ज्या किमान घरांची विक्री वाढावी यासाठी वा ग्राहकांना आकर्षित करण्यासाठी विविध सवलतींच्या रूपाने का होईना ग्राहकांना या फायदा ‘पास ऑन’ करताना दिसत आहे. कदाचित भविष्यात याचा परिणाम अधिक ठळकपणे दिसू शकेल. अशी आशा बाळगायला हरकत नाही. 

ग्राहकांच्या मानसिकतेवर परिणाम 
जीएसटीने व्यवहारात काटेकोरपणा व शिस्त आणली आहे. मात्र त्याचा वेगळा पैलू समोर येतो आहे. बांधकाम सुरू असलेल्या घरांवर १२ टक्के जीएसटी असल्याने एकूण किमतीच्या १२ टक्के कर रूपाने भरावा लागणार. तयार घरासाठी (रेडी पझेशन) आत्ता तरी असा कोणताही कर अस्तित्वात नाही. (मुद्रांक व नोंदणी शुल्क वगळून) तेव्हा तयार घराचा विचार का करू नये; जीएसटी लागू झाल्यानंतर ग्राहकाच्या मानसिकतेत हा मोठ्या प्रमाणात फरक पडला आहे. बांधकाम सुरू असलेल्या घरांसाठी १२ टक्के कर भरण्याऐवजी ग्राहक तयार घरांना प्राधान्य देताना दिसतो आहे. तयार घरखरेदी ही वाईट गोष्ट नाही, तो ग्राहकाकडील उपलब्ध रकमेचा व त्याच्या प्राधान्याचा भाग आहे, पण केवळ जीएसटी टाळण्याच्या उद्देशाने तयार घराचा विचार करणे सोईस्कर नाही. 

ग्राहक आज १२ टक्के जीएसटी न भरता सरळ तयार घर घेण्याचा विचार करतो. बांधकाम पूर्ण करून तयार घर विकताना विकसक प्रति चौरस फूट अधिकच्या किमतीची अपेक्षा करणारच ना. तेव्हा तयार घरासाठी ग्राहकाला केव्हाही अधिकची रक्कम मोजावी लागणारच. याचे स्पष्टीकरण देताना ग्राहक चढ्या दराने असलेल्या घरकर्जाच्या व्याजदराचा आणि खिशावर वाढीव घरकर्जाच्या मासिक हप्त्याचा हवाला देतो. काही वेळा तो ठीक आहे. पण घरकर्जाचे इतरही फायदे लक्षात घेणे अगत्याचे आहेच, की त्या गोष्टीचादेखील अगत्याने विचार करणे गरजेचे आहे. 
ग्राहकाच्या या मानसिकतेसाठी एकूणच बांधकाम क्षेत्रात आलेली मंदी आणि बांधकाम व्यावसायिकांप्रती वाढत आलेली असुरक्षिततेची भावनादेखील तेवढीच कारणीभूत मानली जाते. मात्र ग्राहकाची अशीच मानसिकता कायम राहणे किंवा ती वाढत जाणे हे बांधकाम व्यवसाय व व्यावसायिकांच्या हिताचे नाही, ही बाब लक्षात घ्यावी लागेल. त्यामुळे बांधकाम क्षेत्रासाठीच्या जीएसटी कररचनेबाबतचे पारदर्शक स्थिती ग्राहकांपर्यंत पोचणे, यासंदर्भातील त्याच्या मनातील गैरसमज दूर होणे आवश्‍यक आहे. 

आवाक्‍यातील घरांना प्रोत्साहन 
सरकारकडून जीएसटीत सूट 
१८ जानेवारी २०१८ रोजी नुकत्याच झालेल्या बैठकीत गुड्‌स ॲण्ड सर्व्हिसेस टॅक्‍स (जीएसटी) कौन्सिलने घर खरेदीदारांच्या काही विशिष्ट कलमानुसार काही दिलासा दिला आहे. परिषदेच्या नव्या शिफारशींनुसार, गृहनिर्माण क्षेत्रासाठी, मर्यादा ‘क्रेडिट लिंक्‍ड सबसिडी स्कीम’ (सीएलएसएस) अंतर्गत म्हणजेच प्रधानमंत्री आवास योजनेत खरेदी केलेल्या घरांसाठी जीएसटीच्या दरात सूट देण्यात आली आहे. प्रधानमंत्री आवास योजनेत खरेदी करण्यात येणाऱ्या घरांना १२ टक्‍क्‍यांऐवजी ८ टक्के इतका जीएसटी आकारण्यात येणार आहे. पण जे लोक प्रधानमंत्री आवास योजनेतील ‘सीएलएसएस’ योजनेसाठी पात्र नाहीत त्यांना १२ टक्के इतका जीएसटी भरणे भाग आहे. २५ जानेवारी २०१८ पासून हा निर्णय अमलातदेखील आला आहे. प्रधानमंत्री आवास योजने अंतर्गत बांधण्यात किंवा संपादन केलेल्या घरांसाठी ही सवलत लागू असेल. ज्यात हाउसिंग फॉर ऑल (ग्रामीण व शहरी) मिशन / प्रधानमंत्री आवास योजनेतंर्गत आर्थिकदृष्ट्या कमकुवत विभाग (ईडब्ल्यूएस), निम्न उत्पन्न गट (एलआयजी), मध्यम उत्पन्न गट - १, मध्यम उत्पन्न गट २ (एमएलजी - २) या गटातील घरखरेदीदारांचा समावेश होतो. 

बांधकाम क्षेत्राला दिशा देणारा कर - जीएसटी 
जीएसटी लागू असलेल्या वस्तू आणि सेवा करांच्या दरात सध्या सातत्याने बदल केले जात आहेत. या नव्या कररचनेची घडी बसण्यासाठी आणखी काही कालावधी द्यावा लागेल. आज रोजी तरी बांधकाम सुरू असलेल्या घरांवर जीएसटी लागू आहे. भविष्यात तयार घरांवरही किंवा अन्य रूपाने संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी जीएसटी लागू करण्याचा मनःस्थितीत केंद्र सरकार आहे. याबाबत केंद्रीय अर्थमंत्री अरुण जेटली यांनी काही महिन्यांपूर्वीच हॉवर्ड विद्यापीठात व्याख्यानाच्या वेळी प्रथमतः तसे बोलून दाखविले होते. मागील महिनाखेरीस झालेल्या जीएसटी कौन्सिलच्या बैठकीच्या अजेंड्यावरही हा विषय होता. पण त्याबाबत निर्णय झालेला नाही. 

त्यामुळे एकूणच या जीएसटीचा परिणाम म्हणून घरांच्या किमती आणखी वाढणार की कमी होणार याबाबत तातडीने काही सांगता येणार नाही. पण ‘जीएसटी’मध्ये हिशेब आणि कागदपत्रे वेळच्यावेळी व नीट ठेवायला लागणार आहेत. त्यामुळे बांधकाम व्यवसायाला आणि व्यावसायिकाला आर्थिक शिस्त लागणार आहे, हे मात्र निश्‍चित. 

संबंधित बातम्या