डीम्ड कन्व्हेयन्सचे महत्त्व

ॲड. नारायण नाईक
बुधवार, 10 ऑक्टोबर 2018

सामान्य माणसाने बिल्डरकडून फ्लॅट खरेदी केल्यानंतर; फ्लॅटचा ताबा मिळाला म्हणजे सर्व झाले असे वाटते. पण सदर फ्लॅट असलेली इमारत म्हणजेच अपार्टमेंट अथवा हाऊसिंग सोसायटी यांचा मालकी हक्‍क प्रॉपर्टी कार्डावर हस्तांतरित झाला आहे किंवा नाही याबाबत बऱ्याच वेळी अज्ञान असते. याबाबत काय तरतुदी व कायदेशीर बाबी असतात आणि त्याचे महत्त्व काय? याबाबत थोडक्‍यात माहिती.

सामान्य माणसाने बिल्डरकडून फ्लॅट खरेदी केल्यानंतर; फ्लॅटचा ताबा मिळाला म्हणजे सर्व झाले असे वाटते. पण सदर फ्लॅट असलेली इमारत म्हणजेच अपार्टमेंट अथवा हाऊसिंग सोसायटी यांचा मालकी हक्‍क प्रॉपर्टी कार्डावर हस्तांतरित झाला आहे किंवा नाही याबाबत बऱ्याच वेळी अज्ञान असते. याबाबत काय तरतुदी व कायदेशीर बाबी असतात आणि त्याचे महत्त्व काय? याबाबत थोडक्‍यात माहिती.

कायदेशीर बाबींचे अज्ञान व बिल्डर लोकांच्या तांत्रिक अडचणी यामुळे पुणे शहरामध्ये बऱ्याच सोसायटी अथवा अपार्टमेंट यांचे कन्व्हेयन्स (Conveyance) (खरेदीखत) अद्याप झालेले नाही. त्यामुळे फ्लॅटधारकांना याबाबत कायदेशीर कार्यवाहीला सामोरे जाण्याची शक्‍यता आहे. त्यामुळे महाराष्ट्र शासनाने नवीन अभिहस्तांतर (Deemed Conveyance) विधेयक एप्रिल २००७ मध्ये मंजूर केले. याचे कायद्यात रूपांतर झाले आहे. यामध्ये मूळ मोफा कायदा १९६३ च्या कलम २, ५, १०, ११ व १३ मध्ये दुरुस्ती करण्यात आली आहे. वर्ष २००७ मध्ये मंजूर झालेल्या विधेयकाच्या कार्यवाहीसाठी नियम तयार करण्यात आले असून शासनाने त्यास मान्यता दिली आहे. २७ सप्टेंबर २०१० या दिवशी याविषयी अधिसूचना जारी केली आहे. या (MOFA) कायद्यातील तरतुदीप्रमाणे ‘दुरुस्त कलम ११ अ’ अनुसार विहित मुदतीत म्हणजे सहकारी गृहसंस्थेच्या स्थापनेपासून व नोंदणीपासून चार महिन्यांच्या आत विकसकाने गृहसंस्थेच्या नावे अभिहस्तांतर करून न दिल्यास गृहसंस्थेला सक्षम अधिकाऱ्यांकडून मानीव हस्तांतरासाठी अर्ज करता येईल.

मानवी खरेदीखत (Deemed Conveyance) या प्रयोजनासाठी, महाराष्ट्र शासनाच्या गृहनिर्माण विभागाच्या दिनांक २५/२/२०११ च्या अधिसूचनेद्वारे सर्वसाधारणपणे जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था (District Deputy Register, Co-operative Society म्हणजेच DDR) यांना त्या त्या जिल्ह्यासाठी सक्षम प्राधिकारी म्हणून घोषित केलेले आहे. 

सिडकोकडून वाटप करण्यात आलेल्या ठाणे व रायगड जिल्ह्यातील जमीन क्षेत्रासाठी सह निबंधक, सहकारी संस्था, सिडको, नवी मुंबई (Joint Register Co-operative Society) यांना सक्षम प्राधिकारी म्हणून घोषित करण्यात आलेले आहे.

सदरची अधिसूचना नोंदणी व मुद्रांक विभागाचे www.igrmaharashtra.gov.in या संकेतस्थळावर publications या सदराखाली Notifications या ठिकाणी उपलब्ध आहे.

एकतर्फी अभिहस्तांतरण किंवा उद्‌घोषणचे नोंदणी प्रमाणपत्र देण्यासाठीच्या अर्जासोबत (नमुना ७) जोडावयाची कागदपत्रे (चेक लिस्ट)

  •      विहित नमुना अर्जावर रु. २०००.०० चे कोर्ट फी स्टॅम्प 
  •      अर्जासोबत नोटराईज्ड अथवा कार्यकारी दंडाधिकारी यांच्यासमोर केलेले सत्यापन 
  •      सहकारी संस्था नोंदणी प्रमाणपत्राची सत्यप्रत अथवा अपार्टमेंट असल्यास डिड ऑफ डिक्‍लेरेशन व अपार्टमेंट डिडच्या प्रती.
  •      जागेचा सात बारा उतारा अथवा मालमत्ता रजिस्टर कार्डचा उतारा (Recent)
  •      प्रतीपक्ष यांनी सदनिका/दुकान खरेदीदार यांच्याशी केलेल्या विक्री करारनाम्याची एक प्रत
  •      जागेचा मूळ मालक आणि बांधकाम व्यावसायिक यांच्यातील विकास कराराची प्रत (डेव्हलपमेंट ॲग्रिमेंट) 
  •      मूळ मालक व बिल्डर प्रमोटर यांच्यामध्ये झालेल्या कुलमुखत्यार पत्राची प्रत 
  •      बांधकाम व्यावसायिक आणि सभासद यांच्यातील कराराची प्रत 
  •      सोसायटीच्या सर्व सभासदांच्या स्टॅंप ड्यूटी भरलेल्या पावत्या किंवा इंडेक्‍स-२
  •      महानगर पालिकेने मंजूर केलेला आराखडा
  •      बांधकाम पूर्णत्वाचा प्रत किंवा वास्तुविशारदाचा दाखला 
  •      हस्तांतरण करणे विषयी संबंधित मूळ मालक अथवा बिल्डर प्रमोटर यांना दिलेली नोटिशीची प्रत पत्रव्यवहाराचा पत्ता व फोन नं.
  •      सदनिका खरेदी वेळीचा जागेचा सर्च अहवाल

     बिगर शेती आदेश 
     कमाल जमिनी धारणा कायदा विषयीचा आदेश ulc Certificate असल्यास 
     संबंधित महापालिका अथवा सक्षम प्राधिकरण यांनी मंजूर केलेल्या बांधकाम नकाशाची प्रत 
     अभिहस्तांतरण करावयाच्या जागेच्या क्षेत्रफळाविषयी आर्किटेक्‍टचा दाखला. (शासकीय पुणे म.न.पा. पिंपरी चिंचवड म.न.पा. शासकीय प्राधिकरण यांचेकडील पॅनलवरील आर्किटेक्‍ट)

     भोगवटापत्र
मानवी खरेदीखत (Deemed Conveyance) च्या नोंदणीसाठी नोंदणी अधिनियम, १९०८ व महाराष्ट्र नोंदणी नियम, १९६१ मधील तरतुदी लागू होतात. त्यानुसार लक्षात घ्यावयाच्या प्रमुख बाबी खालीलप्रमाणे-
     मानवी खरेदीखताच्या दस्तावर सक्षम प्राधिकाऱ्याच्या आदेशानंतर पक्षकारापैकी पहिल्यांदा सही झाल्याच्या दिनांकापासून चार महिन्यांच्या आत तो दस्त संबंधित दुय्यम निबंधक कार्यालयात नोंदणीसाठी सादर करता येतो.

     मिळकत ज्या कार्यक्षेत्रात स्थित आहे, त्या दुय्यम निबंधक कार्यालयामध्ये, सदर दस्त नोंदणीसाठी सादर करणे आवश्‍यक आहे.

सक्षम प्राधिकारी किंवा त्यांनी निर्देशित केलेले अधिकारी यांनी शासनाच्या वतीने त्या मानीव खरेदीखतावर सही केली असल्याने (निष्पादित केले असल्याने) नोंदणी अधिनियम, १९०८ च्या कलम ८८ नुसार त्यांना दुय्यम निबंधक कार्यालयात समक्ष उपस्थित राहण्यापासून सूट आहे.

ज्या गृहनिर्माण संस्थेतील सर्व विद्यमान सदस्यांनी, त्यांचे विक्री करार नोंदणीस सादर करून त्यावर बाजारमूल्याच्या १ टक्‍के दराने नोंदणी फी अदा केली आहे व FSI शिल्लक नाही, अशा संस्थेच्या लाभात होणाऱ्या मानीव खरेदीखतास रुपये १०० इतकी नोंदणी फी देय राहील.
तथापि, गृहरचना संस्थेच्या काही विद्यमान सदस्यांनी त्यांचे विक्री करार नोंदणी केलेले नाहीत किंवा नोंदणीस सादर केले आहेत. परंतु त्यात नमूद मिळकतीचे खरेखुरे बाजारमूल्य १ टक्‍के नोंदणी फी भरलेली नाही किंवा एफएसआय शिल्लक आहे, इत्यादी बाबी असल्यास, त्या सदनिका किंवा शिल्लक एफएसआयच्या बाजार मूल्यावर १ टक्‍के दराने जास्तीत जास्त रुपये ३० हजार इतकी नोंदणी फी देय राहील.

मुद्रांक अधिनियमातील तरतुदीनुसार, कोणत्याही दस्ताद्वारे हस्तांतरित होत असलेल्या मिळकतीचा मुद्रांक शुल्क आकारणीसाठी विचार करण्यात येतो. 

हे तत्त्व विचारात घेता, मानीव खरेदीखताच्या दस्तामध्ये हस्तांतरित होत असलेली मिळकत म्हणून समाविष्ट असलेल्या सर्व सदनिकांचा, मानीव खरेदीखताचे मुद्रांक शुल्क आकारणीसाठी विचार करण्यात येतो.

एखाद्या गृहरचना संस्थेमध्ये काही सदनिका विकसकाने विकल्या नसतील (unsold), तर त्या सदनिकांचा मानीव खरेदीखतामध्ये समावेश न करता, मानीव खरेदीखत करून घ्यावे किंवा कसे याबाबतचा निर्णय संबंधित गृहरचना संस्थेने घ्यायचा असतो.

उदाहरणार्थ - एखाद्या इमारतीमधील एकूण ५० सदनिकांपैकी, ४५ सदनिका विकसकाने संबंधितांना विकल्या असून, त्या अनुषंगाने विक्री करार झालेले आहेत. उर्वरित ५ सदनिका अद्याप विकसकाने विकलेल्या नाहीत, अशा प्रकरणात मानीव खरेदीखतामध्ये ४५ सदनिकाधारकांनी इमारतीमधील बांधीव क्षेत्राने धारण केलेले क्षेत्र व त्या क्षेत्रानुसार, जमिनीतील हिस्सा हस्तांतरित होत असलेले क्षेत्र म्हणून नमूद करता येऊ शकेल.

मानीव खरेदीखताच्या दस्त नोंदणीकरिता आवश्‍यक कागदपत्रे.

  •      अभिनिर्णयाद्वारे योग्य मुद्रांकित केलेले व सक्षम प्राधिकारी यांनी किंवा त्यांचे प्रतिनिधी तसेच सहकारी गृहरचना संस्थेच्या पदाधिकारी यांनी स्वाक्षरीत केलेले खरेदीखत.
  •      ७/१२ उतारा/मिळकत पत्रिका व एन.ए. आदेशाची प्रत.
  •      लिहून देणार व घेणार, मान्यता देणार यांचे PAN कार्ड नंबर व त्याच्या छायाप्रती 
  •      ओळखदार यांचे पुरावे (छायाचित्र असलेले ओळखपत्र) 
  •      नोंदणी फी
  •      दस्त हाताळणी शुल्क (प्रति पान रुपये २० या दराने)
  • अशा प्रकारे मानवी खरेदीखत (Deemed Conveyance) ची प्रक्रिया पूर्ण झाल्यानंतर सूची क्र.२ (इंडेक्‍स २) प्रत मिळते व तिच्या आधारे मिळकतीची नोंद प्रॉपर्टी कार्डावर होते.
  • मानवी खरेदीखत  (Deemed Conveyance) सदनिकाधारकांना होणारा लाभ
  • अ) गृहसंस्थेच्या नावे जमीन व इमारत हस्तांतरामुळे ही कायदेशीर मालकी देणार प्रक्रिया पूर्ण होते.
  • ब)     ज्या इमारतीची अभिहस्तांतर प्रक्रिया पूर्ण झाली आहे. त्यांना कोणत्याही अप्रिय घटनेत हक्‍क प्राप्त असल्याने कोणत्याही कायदेशीर घडामोडींना सामोरे जावे लागत नाही.
  • क) जुन्या इमारतींचे पुर्नविकसन करणे सुलभ होते.
  • ड) शिल्लक या वाढीव चटई क्षेत्राचा (FSI) तसेच आवारातील मोकळ्या जागेचा विकास करण्याचा अधिकार गृहसंस्थेस प्राप्त होतो.
  • इ) दुरुस्ती, डागडुजी या पुनर्बांधणीकामी होणाऱ्या खर्चासाठी वित्तीय संस्थेकडून कर्जाची उभारणी येते. 

फोटो फीचर

संबंधित बातम्या