सोसायटीचे नियम व कायदे

ॲड. नारायण नाईक
शुक्रवार, 16 मार्च 2018

कव्हर स्टोरी

राज्यात साधारणतः १९६० च्या दशकापासून सहकारी गृहनिर्माण चळवळीची मुहूर्तमेढ रोवली गेली. मुंबई, ठाणे आणि पुण्यासारख्या मोठ्या शहरांमध्ये नोकरी-व्यवसायानिमित्त येऊन स्थायिक होणाऱ्या महाराष्ट्रातील अथवा परराज्यातील लोकांचे प्रमाण याच काळात वाढू लागले. सुरवातीला याच स्थलांतरितांपैकी काही लोक एकत्र येऊन सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करू लागले व सर्वांच्या सोयीने व आर्थिक कुवतीप्रमाणे एखादा भूखंड घेऊन त्यावर बंगले अथवा इमारत बांधून (सोसायटी) सहनिवासाची चळवळ सुरू झाली. त्यानंतरच्या काळात बांधकाम व्यवसाय चांगलाच रुजला आणि आधी इमारती बांधण्याचा आणि मग त्यांच्या सोसायट्या स्थापन करण्याचा प्रघात पडला. वर म्हटल्याप्रमाणे समविचारी (लाइक माइन्डेड) लोक एकत्र येऊन गुण्यागोविंदाने नांदण्याचा प्रयत्न करीत असतानाच बांधकाम व्यावसायिकांनी प्रवर्तक (प्रमोटर) केलेल्या सोसायट्या स्थापन होण्याचे प्रमाण वाढले. आज अशा सोसायट्या हीच महानगरांची व नगरांची जीवनशैली बनली आहे. परिणामी, बिल्डरांनीच उभ्या केलेल्या सोसायट्यांमध्ये निवारा शोधण्याशिवाय सर्वसामान्य नागरिकांना पर्याय उरलेला नाही, ही वस्तुस्थिती आहे.

अनेक जण एकत्र येऊन एकमेकाशी सहकार्य करून सरकारी कायदा, नियम व पोटनियम यांच्या चौकटीत राहून राहण्याचा प्रश्‍न सोडविणारी संस्था म्हणजे सहकारी गृहरचना संस्था होय. बिल्डर -प्रमोटर्स कडून सदनिका खरेदी करून सदनिकेचा ताबा घेतल्यानंतर सदनिका धारकांच्या असे लक्षात येते की अद्याप बिल्डरने सहकारी संस्थेची नोंदणी केलेली नाही. अशा वेळी खरेदीदार बिल्डरला याबाबतीत चौकशी करतात. बऱ्याच वेळा अनेक बिल्डर -प्रमोटर्स यांनी खरेदीदारांकडून सुरवातीला संस्था नोंदणीच्या अर्जावर स्वाक्षऱ्या घेऊन ठेवतात व योजना चालू असताना सहकारी संस्थेची नोंदणी नियमाप्रमाणे करून संस्थेचा कारभार स्वतःच पाहतात याची कल्पना सदनिका धारकांना नसते. कालांतराने कधीतरी सुखसुविधांमध्ये अडचणी येऊ लागतात तेव्हा खरेदीदारांचे असे लक्षात येते की आपली सहकारी संस्था यापूर्वीच स्थापन झाली आहे. उपरोक्त घटना पाहता, गाळा खरेदीदार यांनी सदनिका खरेदी केल्यानंतर बिल्डरने खरेदीदारांची सहकारी संस्था कधी स्थापन करावी, समिती कशी निवडावी, संस्थेकडे कोणती कागदपत्रे द्यावी व पहिल्या सर्वसाधारण सभेपुढे चालणारे कामकाज कसे असते याबाबत थोडक्‍यात माहिती,

महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट ॲक्‍ट १९६३ च्या कलम १० अन्वये बिल्डर-प्रमोटरने इमारतीच्या नियमाप्रमाणे बांधकाम पूर्ण केल्यानंतर खरेदीदाराला त्याचा ताबा दिल्यावर म.ओ. फ्लॅट्‌स १९६४  नियम क्र. ८ अन्वये ४ महिन्यांच्या आत सर्व गाळे धारकांची सहकारी संस्था स्थापन करण्यासाठी माननीय उपनिबंधक (सहकारी संस्था) यांच्या कार्यालयाकडे नोंदणीसाठी विहित नमुन्यात अर्ज भरून सहकारी संस्थेची स्थापना करणे आवश्‍यक असते. 

महाराष्ट्र सह. कायदा १९६० च्या कलम २ (१६) अन्वये ‘गृहनिर्माण संस्था’ बिल्डर प्रमोटरमार्फत नोंदणीकृत झाल्यानंतर म.स. संस्था -नियम १९६१ च्या नियम क्र. ५९ अन्वये ३ महिन्यांच्या आत सर्व गाळेधारकांना १४ दिवसांची पूर्वसूचना (नोटीस) देऊन पहिली सभा बिल्डरने -प्रमोटरने बोलावली पाहिजे. जर अशी सभा विहित मुदतीत बिल्डर -प्रमोटरने बोलविली नाही. तर नोंदणी अधिकारी स्वतः सर्व सभासदांची सभा बोलवू शकतो.

महाराष्ट्र सहकारी कायदा १९६०च्या कलम ७५ (१) अन्वये व पोटनियमातील नियम १५ अनुसार संस्थेची पहिली सर्वसाधारण सभा प्रतिवर्षी १४ ऑगस्ट रोजी किंवा तत्पूर्वी किंवा नोंदणी अधिकाऱ्याने म.स.का. कलम ७५ (१) अन्वये वाढवून दिलेल्या मुदतीच्या आत बोलविली पाहिजे.

पहिल्या सर्वसाधारण सभेपुढे चालणारे कामकाज

  • सभासदत्वासाठी अर्ज केलेल्या व्यक्‍तींना/समूहाला सभासदाला सभासदत्व मंजूर करणे. (प्रमोटर-व्यतिरिक्त)
  • तात्पुरती कार्यकारिणी निवडणे- मुदत १ वर्ष.
  • पहिल्या सभेपूर्वी १४ दिवसापर्यंतचे चीफ प्रमोटरने तयार केलेले हिशेबपत्रक (ताळेबंद) सादर करणे.
  • प्रमोटर-बिल्डरकडून जमीन हस्तांतरण प्रक्रियेसाठी समितीला अधिकार देणे.
  • संस्थेसाठी ठरावीक मर्यादेपर्यंत निधी उपलब्ध करून घेणे याबाबतचा ठराव मंजूर करणे.
  • संस्थेला आवश्‍यकता वाटत असेल, तर चालू आर्थिक वर्षासाठी अंतर्गत- हिशेब तपासनिसाची नेमणूक करणे व त्याचे मानधन ठरविणे.
  • तात्पुरत्या समितीमधील कोणत्याही एका समिती सदस्याला, तात्पुरत्या समितीची पहिली सभा बोलावण्याचे अधिकार देणे.
  • पोटनियमातील तरतुदीप्रमाणे जिल्हा सहकारी गृहनिर्माण महासंघाची वर्गणी भरून त्यांची संलग्नता घेणे.
  • मा. सभेच्या अध्यक्षांच्या परवानगीने आयत्या वेळेचे इतर विषय चर्चेस घेणे.

सदरच्या पहिल्या सर्वसाधारण सभेमध्ये जर तात्पुरत्या समितीची निवड होऊ शकली नाही, तर मा. निबंधक अध्यक्ष -सचिव व समिती सदस्यांची नेमणूक करू शकतात.

पो.नियम क्र. ९१ अनुसार संस्थेच्या मुख्य प्रवर्तकाने म्हणजेच बिल्डर-प्रमोटर्सने त्याच्याकडील सर्व दप्तर हंगामी समितीच्या अध्यक्ष/सचिव यांच्याकडे सुपूर्द करणे बंधनकारक आहे. 

मुख्य प्रवर्तकाने म्हणजेच बिल्डर-प्रमोटर्सने स्वतःकडे काहीही न ठेवता खाली नमूद केलेली सर्व कागदपत्रे हंगामी समितीच्या अध्यक्ष/सचिवांकडे सुपूर्द करून त्याची पोहोच घ्यावी.

कागदपत्रांची यादी 

  • नोंदणी अधिकाऱ्यांकडून परत मिळालेली संस्थेच्या नोंदणी अर्जाची प्रत.
  • नोंदणी अधिकाऱ्याने नोंदणी केलेल्या संस्थेच्या उपविधीची प्रत. तसेच नोंदणी दाखला (प्रमाणपत्र)
  • सहकारी बॅंकेत प्रवर्तकाने भरणा केलेल्या रकमांची चलने (भागाची रक्‍कम इ.)
  • संस्था नोंदणीपूर्वी बॅंकेत भरणा केलेल्या रकमांची चलने (जी रक्‍कम गाळा खरेदीदारांकडून बिल्डरने घेतलेली असते.)
  • बॅंकेत दिलेल्या धनादेशाच्या (चेक्‍सच्या/स्थळप्रती) तसेच न वापरले धनादेश (कोरे)
  • बॅंकांचे पासबुक
  • खरेदीदाराबरोबर बिल्डरने केलेल्या कराराच्या नोंदणीकृत प्रती.
  • बिल्डर-प्रमोटर्सने संस्था स्थापनेपर्यंत केलेल्या खर्चाची हिशेबपत्रके (ताळेबंद)
  • गाळा खरेदीदारांचे सभासदत्वाचे अर्ज.
  • बिल्डर-प्रमोटर्स म्हणजे मुख्य प्रवर्तकची माहिती दर्शविणारे विवरणपत्र 
  • प्रवर्तकाने संस्था स्थापन होईपर्यंत केलेल्या खर्चाची प्रमाणके (व्हाऊचर्स) 
  • संस्था स्थापनेच्या वेळी प्रवर्तकाकडे खर्च करून शिल्लक राहिलेली रक्‍कम, 
  • ज्या जागेवर इमारत बांधली, त्याचा आराखडा  (लेआऊट प्लॅन, बिल्डिंग प्लॅन, लोकेशन प्लॅन)
  • मनपा/नगरपरिषद यांच्याकडून प्राप्त झालेला पूर्णत्वाचा दाखला/भोगवटा प्रमाणपत्र यांच्या प्रती.
  • नळ जोडणीसंबंधीच्या पावत्या तसेच वीजमीटर जोडणीबाबतच्या पावत्या (व्यक्‍तिगत तसेच सामाईक)
  • पहिल्या सर्वसाधारण सभेचा इतिवृत्तान्त (प्रवर्तकाची स्वाक्षरी असलेला) 
  • नोंदणी अधिकारी (उपनिबंधक (सहकार) तसेच स्थानिक प्राधिकरणे (मनपा/नगरपरिषदा/मा. जिल्हाधिकारी) यांच्याबरोबर प्रवर्तकाने केलेल्या पत्रव्यवहाराची व त्याबाबतची वस्तुस्थिती)
  • प्रवर्तकाच्या ताब्यात संस्था स्थापनेपर्यंत असलेली सर्व प्रकारची कागदपत्रे/परवानगी/तसेच मालमत्ता (मंजूर नकाशाप्रमाणे बांधलेली) इ. गोष्टींचे हस्तांतर प्रवर्तकाने संस्थेच्या सचिव/अध्यक्षांकडे करून त्याची सविस्तर यादी करून पोहोच घेणे आवश्‍यक आहे.

उपरोक्त सर्व कागदपत्रांची व मालमत्तेची मोजणी करून हंगामी समितीने प्रत्यक्ष ताबा घेतल्यास समितीचे कामकाज पोटनियमाप्रमाणे व कायद्याप्रमाणे रीतसर चालू करता येऊ शकते.

महाराष्ट्र सहकारी कायदा १९६० व नियम १९६१ अन्वये गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत झाल्यानंतर संस्थेचे दैनंदिन कामकाज चालविण्यासाठी एक व्यवस्थापन समिती नियुक्त करण्यात येते. त्यालाच आपण कार्यकारिणी असे म्हणतो. त्यामध्ये अध्यक्ष, सचिव, खजिनदार, अन्य सदस्य अशा पदनामाच्या (संस्थेच्या एकूण सदस्य संख्येप्रमाणे ५,७,९,११, या संख्येपर्यंत) सदस्यांचे कार्यकारी मंडळ पोटनियमाप्रमाणे तयार होते. सदर समितीची मुदत ५ वर्षांची असते.

प्रचलित उपविधीमधील नियम क्र. १२८ प्रमाणे समितीने महिन्यातून किमान एक तरी सभा घेणे बंधनकारक आहे. जरूर असेल तर एकापेक्षा जास्तसुद्धा मासिक सभा आयोजित करता येतात. सर्वसाधारण सभेचे स्थळ संस्थेचे कार्यालय असल्यास तेथे अथवा क्रमवारीने कार्यकारिणी सदस्यांच्या घरी अशा पद्धतीने मासिक सभा आयोजित केल्या जातात.

हंगामी समिती एक वर्षापर्यंत कार्यरत राहून पुढील सर्वसाधारण सभेत पोटनियमाप्रमाणे नव्या समितीची किंवा त्याच समितीची निवड करू शकेल व ती समिती ५ किंवा ३ वर्षासाठी कार्यरत राहू शकेल. प्रवर्तकाकडून प्राप्त झालेली कागदपत्रे व मालमत्ता यांचे जतन करणे, देखभाल करणे, आवश्‍यकतेनुसार अद्ययावत (अप-टू.-डेट) करणे, हंगामी तसेच नियमित समिती सदस्यांचे कायदेशीर कर्तव्य असून, त्यात काही कसूर झाल्यास ७३ (१) ए बी अनुसार बंधपत्र भरलेले असल्याने संपूर्ण समिती सदस्य जबाबदार धरले जातात. त्यामुळे समितीने संस्थेचे कामकाज नियमाप्रमाणे करण्याचा प्रयत्न करावा आणि वेळोवेळी कायदेतज्ज्ञांचे व महासंघाचे मार्गदर्शन घ्यावे, तरच संस्था आदर्श बनू शकेल. 

संबंधित बातम्या